KVALITNÍ PASPORT – ZÁKLAD UDRŽENÍ SOUČASNÉHO STAVU OBECNÍHO DOMOVNÍHO A BYTOVÉHO FONDU

Uběhlo velmi málo času kdy, podle ekonomických analytiků, odezněla největší hospodářská krize od druhé světové války a už se zde objevují náznaky hospodářské krize další. Období krize charakteristické stagnací složek hospodářství má dopad zejména na stavební ruch, na kterém má velký podíl bytová výstavba. Pro oblast bydlení má tato situace nepříznivý vliv nejen v úrovni dalšího kvantitativního rozvoje, ale především v pozastavení i základní reprodukce bytového fondu, která je nutná pro udržení stavu bydlení. Úseky správy a údržby komunálního majetku a zejména majetku bytového charakteru jsou v této době podrobeny větším tlakům ze strany rozpočtů obcí a měst. Článek popisuje zejména situaci v České republice, ale vzhledem k problematice, která není příliš omezena národními právními normami, zcela jistě je možné najít podobnosti také v jiných zemích.

 

1. Úvod

Výzvou této doby, která je stále poznamenaná předešlým dopadem hospodářské krize, je v úrovni lokální, pro podporu udržení fyzické dostupnosti[1] komunálního bydlení v České republice, částečné odvrácení od hledání cest postupu a financování nové obecní bytové výstavby a zaměření se především na optimalizaci správy a údržby stávajícího domovního a bytového fondu s cílem maximálního využití kapacit, hledání úspor, nových možností i technologií s důrazem na pružnost a komplexnost služeb a na hledání cest co nejefektivnějšího uchopení těchto služeb ve prospěch vlastníků a nájemníků za podmínky výrazného snížení nákladů. Důsledky volby optimalizované formy správy komunálního bytového portfolia a kvalitní způsob provádění se mohou objevit nejen v úsporách municipálních rozpočtů, ale také ve zvýšení úrovně bydlení a tím životního standardu obyvatelstva. Je žádoucí se na budoucí eventuality stavu hospodářství řádně připravit i v bytové politice, aby dopady byly co nejmenší.

 

Pojem optimalizace oblasti správy a údržby obecního domovního a bytového fondu je však příliš širokým pojmem, zahrnujícím mnohočetné procesní postupy a činnosti. Základem optimalizace tak široké oblasti je primárně optimalizace a zkvalitnění jednotlivých procesů a činností. V úrovni správy a údržby obecního domovního a bytového portfolia se v této souvislosti jeví už dlouhodobě podceňovaná problematika vedení pasportů majetku, problematika tvorby pasportů a jejich efektivního využívání pro hospodaření s bytovým fondem. Zkvalitnění dílčích prvků správy obecního domovního a bytového fondu, které mají znalostní charakter takové váhy, že na jejich základě je postaven celý systém správy a údržby, je primární. Je jednou z cest, které nepřímou formou, jako opatření, mohou zachovat současný technicko-ekonomický stav obecního domovního a bytového fondu a přispět k udržení, případně zvýšení, fyzické dostupnosti bydlení v dobách hospodářské krize.


[1] Fyzická dostupnost bydlení je zpravidla definována jako zajištění dostatečného počtu kvalitativně standardních bytových jednotek různé velikosti a různého právního důvodu užívání tak, aby tento počet odpovídal aktuální a případně i budoucí předpokládané potřebě domácností po bydlení v dané lokalitě [2].

 

2. Současná situace v ČR

Bohužel neexistují v současnosti přesná data o stavu evidence obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů[2], není však výjimkou, že obce a města svůj domovní a bytový fond nemají dostatečně veden formou pasportů, respektive pasporty vedeny jsou, ale jsou různé kvality a zejména formy.

 

Jsou stále známy případy ze současné doby, kdy za dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba („papírový pasport“), která je založena v pořadačích. Žalostné je to především v případech větších obcí a nebo měst, které vlastní početnější domovní a bytový fond, kde právě vedení listinnou formou v důsledku vede k velkým zmatkům, nákladnější administrativě a finálně často vlastně k neznalosti základního technicko-ekonomického stavu vlastněného domovního a bytového fondu.

 

Lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek. Tato forma sice již může být považována, za splnění určitých podmínek, za uspokojivou, avšak ne ideální. Těmito podmínkami je hlavně menší počet obcí vlastněných bytů, správný a vhodný formát uspořádání dat v jednotlivých listech excelu, tak, aby se s nimi dalo analyticky pracovat a případně je importovat do dalších softwarů [4], ale především kvalita a úplnost zjišťovaných dat.

 

Třetí formou, která však také má svá úskalí, je forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, které s jednotlivými daty obsaženými v pasportu umí dále analyticky pracovat, plánovat, predikovat a hlavně zobrazovat také v digitální výkresové formě kompatibilní s CAD systémy. Úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací, protože je častým stavem, že města mají za velmi vysoké náklady, někdy až zbytečně vysoké, pořízenu kvalitní softwarovou podporu vedení evidence/pasportů, ale již nenachází prostředky na proces samotné pasportizace domovního a bytového fondu nebo samotnou aktualizaci dat.

 

Z důvodu absence znalosti o způsobu a formách vedení evidence / pasportů obecního domovního a bytového fondu je nutné vycházet aspoň z dílčích šetření, které probíhají na lokální úrovni. Důvod absence je spojen nejenom s obecnou nerealizovatelností žádného šetření, které by se na tuto problematiku a tyto informace zaměřilo, třeba i ve spojitosti s informacemi o správě domovního a bytového fondu, ale také s neochotou zástupců jednotlivých měst a případně zástupců samotných odborů, které jsou odpovědné za hospodaření s bytovým majetkem, poskytovat jakékoliv informace, které by mohly být dále podrobeny analýze a rozkrývat tímto vlastní procesní aparát, o kterém někdy dokonce i sami zástupci ví, že není optimální.


[2] V současnosti je v České republice nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný Ústavem územního rozvoje. Jedná se o každoroční dotazníkové šetření, které zkoumá vývoj obecního bytového fondu v České republice. Šetření je zaměřeno na tématické okruhy otázek, které nejsou běžně zjišťovány Českým statistickým úřadem. Z oblasti správy jsou však zjišťovány pouze informace o nákladech na správu obecního bytového fondu v šetřených sídlech.

 

Tab. 1 Současný stav evidence domů a bytů v komunální úrovni, zdroj: autor

pasport-tab1.jpg 

 

3. Pasporty domů, bytů a nebytových jednotek

Odpověď na otázku, proč je dobré mít proveden správný pasport domů a bytů, je velmi jednoduchá. Základem je dnešní doba, kdy bez informací a informačního managementu s podporou výpočetní techniky by byla správa a provoz majetku a budov vysoce neefektivní. Doba si klade nároky na moderní informační systém, který je však jen pouhým nástrojem moderního řízení a pro jeho plné efektivní využití je nezbytně nutná datová základna v požadované míře detailu [5].

 

V případě neexistence pasportu není žádný přehled o nemovitostním fondu a zejména o jejím stavebně-technickém stavu a míře opotřebení. Důsledkem toho hrozí zvýšené riziko havárie či závady a tímto nepředvídatelné mimořádné investice (v lepším případě) nebo kolaps provozu celého objektu či jeho funkční části (v horším případě). V případě pasportu v papírové podobě jsou známy pouze základní informace, práce s takto zaznamenanými daty je složitá, zdlouhavá a zatížená velkým rizikem chyby lidského faktoru. Elektronický pasport je důležité vést buď v databázové formě s možnostmi třídit, filtrovat, rychleji získávat požadované informace, nebo aspoň v tabulkovém editoru v žádoucím formátu (se stejným charakterem informací ve všech řádcích nebo sloupcích). Elektronický pasport v textové podobě (prostý popis v MS Word) nebo tabulkové podobě charakteru vyplněného formuláře poskytnou podobné základní informace jako pasport papírový, bez možnosti třídit, filtrovat apod.

 

Standardní pasporty domů, bytů i nebytových prostor jsou členěny do několika částí. V záhlaví jsou uváděny identifikační údaje o umístění, charakteristice a adrese. Dále pak je evidována stavebně-technická charakteristika domu v členění na jednotlivé části, zařízení a vybavení domu (viz Obr. 1).

 

 pasport-1.jpg

Obr. 1 Ukázka pasportu domu

 

Podobné členění bývá dodržováno také u nižších jednotek – bytů nebo nebytových prostor. V pasportu nejsou uváděny požadavky na nezbytnou údržbu a opravy budovy nebo její části v časovém sledu tak, aby nedocházelo k její devastaci. Tuto problematiku řeší plán revizí, údržby a oprav, který však svou datovou základnou musí logicky vycházet z pasportu.

 

Při elektronickém pasportu, který je veden v softwarovém nástroji lze datové informace přirozeně importovat do každého moderního systému, pokud mají však vhodný formát. Kompatibilita s CAD systémy je pro specializované softwary samozřejmostí (viz Obr. 2).

 

pasport-2.jpg 

Obr. 2 Ukázka kompatibility CAD systémů s datovou základnou pasportu

 

Nejjednodušší formou, jak vytvořit správný pasport vyhovující současnému pojetí moderní správy majetku s přívlastkem CAFM (Computer Aided Facility Management) je provést plnohodnotnou digitalizaci stávající technické dokumentace nemovitého majetku, v případě nekvalitní dokumentace přímo realizovat místní šetření s aktuálním zaměřením a dále doplnit data o dalších technických aspektech budovy a jejím okolí.

 

 pasport-3.jpg

Obr. 3 Původní skenovaný papírový dokument
a digitalizovaný vektorový výkres k dalšímu využití, zdroj [4]

 

 

Evidenční dokumentace stavebního objektu se v současné době dostává na novou platformu. Vedle technické dokumentace se staví základy (i když z počátku pouze na doporučené bázi) pro nový pohled hodnocení objektů a jejich užitných hodnot. Vedle technické dokumentace se utváří požadavky na dlouhodobé sledování objektu z hlediska jeho užitné a ekonomické kvality.

 

Z ekonomického hlediska jsou podstatné otázky transparentnosti již vynaložených a perspektiva do budoucna vynakládaných prostředků na údržbu a obnovu objektu. Příkladem může být německé Spolkové ministerstvo pro dopravu, stavebnictví a bytovou výstavbu, které nechalo vypracovat studii nazvanou Akta domu, doporučující uchovávání a soustřeďování podkladů o nově pořizovaných stavebních objektech.

 

Současně s dokumentem Akta domu bylo doporučeno zavést (jako součást) tzv. Pas objektu pro novostavby a rodinné domy. Pas obsahuje nejdůležitější data o budově a vytváří tak transparentní přehled o navrhování, konstrukci, realizaci objektu. Jednotná struktura umožňuje porovnání věcných náležitostí.

 

Dokument Akta domu je členěn dle na:          

  • část I – Projektová dokumentace a dokumentace pořízení objektu,
  • část II – Užívání objektu,
  • část III – Smluvní dokumentace.

 

 

ZÁVĚR

Situace pasportizace a vedení evidence domovního a bytového v úrovni lokální veřejné správy není dobrá. Zkvalitnění pasportizace a následné zefektivnění využitelnosti datových výsledku – pasportů v úrovni lokální je základem optimalizace správy a údržby obecního bytového fondu, celkového zlepšení hospodaření s obecním a bytovým portfoliem, ale třeba také zjištění reálné hodnoty bytového majetku. Je žádoucí, aby informace byly kvalitní, dosažitelné v rychlém čase a bezproblémově využitelné pro další řídící kroky. Současná nelichotivá situace v oblasti evidence neposkytuje, ve spojitosti s nelehkou hospodářskou situací, dobrou výchozí pozici pro proces udržení kvantitativního a kvalitativního stavu současného obecního domovního a bytového fondu.

 

Pro zajištění dobrého a kvalitního bydlení je potřeba proces pořizování pasportů a jejich vedení zkvalitnit a položit tak základ pro technicko-ekonomickou udržitelnost současného komunálního domovního a bytového fondu.

 

 

Ing. Jan Česelský, Ph.D.
VŠB-TU Ostrava, Fakulta stavební, Katedra městského inženýrství, L. Podéště 1875, 708 33 Ostrava-Poruba, Česká republika, e-mail: jan.ceselsky@vsb.cz

 

 

Příspěvek byl zpracován v rámci řešení dílčího cíle DC102 projektu Ministerstva pro místní rozvoj České republiky WD-05-07-3 „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“.

 

SEZNAM POUŽITÝCH INFORMAČNÍCH ZDROJŮ

[1] ČESELSKÝ J., KUDA F. Správa a údržba. In Sborník prací dílčí zprávy o řešení projektu GAČR – „Výzkum proměn bydlení v ČR“ za rok 2005. s. 74–89. Ostrava: VŠB – Technická univerzita Ostrava, 2006. 180 s., ISBN 80-248-10-14-X.

[2] KOUDELA V. a kol. Metodika analýzy fyzické dostupnosti bydlení. Výzkumná zpráva z projektu WD-05-07-3 „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit“. Ostrava: VŠB-TU Ostrava, 2007, 63 s.

[3] KUDA F., KOUDELA V., FERKO, M. Strukturovaná dokumentace stavebních objektů. Správca bytových domov, 2010, č. 2, s. 19–21.

[4] TALÁŠEK J. Řízení údržby průmyslového areálu. Dostupné na internetu <http://www.systemonline.cz/it-asset-management/rizeni-udrzby-prumysloveho-arealu.htm>.

[5] Proč je dobré mít správný pasport? Dostupné na internetu <http://www.1pasportizacni.cz/proc-je-dobre-mit-spravny-pasport-/>.

[6] KREMPASKÝ, T. Využití informačních technologií souvisejících se správou, provozem a údržbou majetku a procesu s nimi spojených. Diplomová práce. Ostrava: VŠB-TU Ostrava, 2010. 63 s.