METODIKA OBNOVY BYTOVÝCH DOMŮ

Příspěvek si klade za cíl shrnout základní poznatky o obnově bytových domů a s tím související financování obnov, zjištění technického stavu, plánu oprav na základě technicko-ekonomické analýzy a některé další související problémy.

 

1. Úvod

Životnost bytových domů je, stejně jako životnost ostatních výtvorů člověka, omezená. Při blížícím se konci životnosti jsou v zásadě dvě možnosti – demolice a znovupostavení nového objektu nebo obnova stávajícího bytového domu. Bytový dům po ukončení základní životnosti při správných údržbách a obnově může sloužit na několik dalších desítek let. Díky tomu se ekonomicky jeví lépe druhá varianta. V dnešní době jsou vlastníci bytových domů povinni zabezpečovat dle zákonných předpisů péči o jeho stav. Plánování obnov na základě fyzické a finanční životnosti je pro výkon správy bytových domů alfou i omegou a pro stavebnictví v budoucnosti jednou z klíčových oblastí zájmu. Vhledem ke stavu a počtu bytových domů lze předpokládat, že bude stále větší poptávka po tomto druhu činností. Podrobné efektivní naplánování obnovy nám zajišťuje technicko-ekonomická analýza, která má za úkol snižovat náklady, zvyšovat kvalitu, komfort a prodlužovat dobu užitku stavby.

 

Životnost konstrukce můžeme definovat jako dobu, po kterou by stavební konstrukce měla vyhovovat požadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Za tuto dobu se konstrukce dostane do mezního stavu použitelnosti, resp. stane se nepouživatelnou. Vyjadřuje se zpravidla počtem roků, který se u různých druhů objektů liší. U veřejných objektů se uvažuje asi 100 až 150 let a u panelových domů se dosud uvádí cca 80 let. Nejčastěji se životnost vyjadřuje vzhledem k parametrům, pro které byl objekt vybudován. Přesnější je uvažovat ji jako proměnnou veličinu za předpokládaných proměnných podmínek v časové závislosti. Hlavní činitele, které rozhodují o životnosti stavby, jsou jak uvádí Beran[1] zejména konstrukční materiály, volba konstrukční koncepce staveb, statické problémy, vliv prostředí a údržba objektu.

 

2. Udržování a obnova staveb

Důvodem pro využití nových forem údržby a obnovy budov je záměr pomoci řešit pro blémy, které přináší současný stav bytových domů v České republice. Nalézt řešení, jak trvale urychlit a zkvalitnit proces, přinášející vedle vyšší úrovně kvality staveb i významné snížení jejich energetické náročnosti a negativních environmentálních vlivů, jež jsou se současnou nadměrnou spotřebou energie spojeny. Předmětem správy bytových domů se rozumí udržování stávajícího stavu, chodu a provozu v souladu s platnými předpisy. Mezi běžně zajišťované služby patří zejména:

1.   zajišťování a kontrola dodávky veškerých služeb a medií souvisejících s provozem, včetně provozu vyhrazených technických zařízení,

2.   zajišťování vedení evidence a hospodaření,

3.   zajišťování vypracování předpisů nájemného, výběrů a rozúčtování plateb,

4.   zajišťování běžných oprav a údržby,

5.   zajišťování periodických revizí, odborných kontrol a prohlídek,

6.   sledování technického stavu.

 

Nenaplňuje se domněnka, že hlavní bariérou řádné údržby a obnovy je nedostatek finančních prostředků. Nedostatek financí není tak závažným problémem, jak se původně předpokládalo. Pokud majitelé domů řádně pečují o údržbu svého majetku, ekonomická situace jim většinou umožňuje financovat veškeré náklady spojené s údržbou a obnovou, když je tato investice rozložena do dostatečně dlouhého časového období. Zdánlivě největší nedostatek finančních prostředků byl pozorován ve fázi přípravy projektů. To však vyplývá z neochoty nebo nedostatku informací o důležitosti této fáze projektů pro správnou údržbu.

 

Analýza stávajícího stavu prokázala obecně špatný technický stav bytových domů, které jsou v druhé polovině své životnosti. Velice špatný je dnes prakticky bez ohledu na období výstavby zejména stav bytových domů, u kterých se k zanedbané údržbě často přidávají také vady použitého materiálu a nekvalitně provedené stavební práce. Náklady na údržbu a opravy jsou obvykle kryty z průběžně vytvářených fondů a činí obvykle cca 1 % z pořizovací ceny budovy ročně, tzn. že při předpokládané stoleté životnosti domu je původní investice na výstavbu vložena do nemovitosti ještě jednou. Tento proces navíc dále akceleruje dlouho přetrvávající problém regulace výše ceny bydlení v nájemních bytech, které doposud vlastníkům domů neumožňuje flexibilně přizpůsobovat výši nájemného výdajům na správu a údržbu domu a tak vede k odkládání potřebných oprav a k dalšímu zhoršování technického stavu. Mimo jiné obsahuje částku, která je odváděna do společného Fondu údržby a oprav v podobě příspěvků jednotlivých obyvatel na opravy společných částí bytového domu. Tato zjištění mohou být v dalších pracích podrobena zkoumání s cílem identifikovat a zhodnotit míru závažnosti hlavních bariér údržby a obnovy.

 

Jednotlivé konstrukční prvky ztrácí svoji technickou funkci, spolehlivost a kvalitu užíváním a přirozeným stárnutím. Proto je nutné jejich dělení z hlediska životnosti na prvky krátkodobé a dlouhodobé. Obvykle se za dlouhodobé označují konstrukce, které stavbu jako celek charakterizují a od nichž přímo odvisí technická životnost stavby. Patří mezi ně: konstrukce základů, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, konstrukce střechy – krov bez střešní krytiny. Ostatní prvky jsou považovány za krátkodobé, jsou to všechny konstrukce, u nichž se předpokládá, že se za dobu životnosti stavby budou alespoň 1x měnit. Pro vyčíslení nákladů na opravy a údržbu jsou podstatné prvky krátkodobé životnosti. V průběhu životního cyklu stavebního díla dochází k opotřebení konstrukčních prvků v závislosti na způsobu užívání budovy, na rozsahu technické péče a neposledně na klimatických podmínkách.

 

Vlastník budovy musí vykonávat pravidelné periodické prohlídky a revize stavu stavebních konstrukcí a konstrukčních prvků. To znamená, že určujícím faktorem je rozsah a kvalita údržby budovy. Rovněž dochází ke změnám požadavků stavby na její technické vybavení, s ohledem na zvyšující se požadavky na standard jejího užívání. Tyto problémy spadají do oblasti modernizace a rekonstrukce staveb. Situace, které řeší tuto problematiku nastávají obvykle jednou za 30 let, což významně ovlivňuje celkové náklady životního cyklu stavby.

 

Pravidelná údržba a opravy zabraňují vzniku vad a poruch, které ovlivňují životnost stavebního objektu. Tyto vady a poruchy mohou vznikat například z důvodu nedodržení technologických postupů, nedostatečné kvality použitých materiálů, neschopnosti předvídat budoucí podmínky užívání stavby, z nedostatečné kontrolní činnosti investora, z časových a termínových faktorů a dalších důvodů. Finanční náročnost optimální údržby a provádění oprav budovy nelze exaktně stanovit, protože každá budova jinak stárne (opotřebovává se).

 

3. Metodika pro výběr technicko-ekonomického řešení obnovy staveb

Vlastní návrh na optimální postup při údržbě a obnově by měl vycházet z diagnostiky současného stavu budovy, z nových technologických postupů a ze zohlednění finanční náročnosti navrhovaných postupů. Uživatel stavebního díla bývá v mnoha případech odlišný od vlastníka. Dalším subjektem, který zasahuje do procesů údržby a hájí celospolečenské zájmy je stát. Každý z těchto subjektů uplatňuje přitom jiné priority – užitek, cenu, celospolečenské zájmy. K řešení procesů údržby a obnovy staveb lze přistupovat také s využitím zásad projektového řízení a Facility managementu, kde komplexní pohled a systémový přístup jsou jednou z hlavních zásad řešení. Problematikou začlenění teorie mezního užitku do reality udržitelné výstavby se dlouhodobě zabývá Hačkajlová [1], která při ověřování existence vzájemného ovlivňování udržitelného rozvoje společnosti a dlouhodobého užitku stavebních děl navrhla metodiku komparátoru užitku pro výběr optimálního technického řešení obnovy bytových domů z hlediska udržitelného rozvoje. Návrh metodiky odhadu nákladů regenerace a ekonomického posouzení náročnosti komplexní regenerace panelových domů s využitím metody MER (Metode d’evalution rapide) – Metoda rychlého ocenění byla publikována v [3]. Metoda MER i na základě předběžného průzkumu a expertního posouzení umožňuje rychlý a relativně přesný odhad nákladů na zamýšlenou regeneraci panelových bytových domů a následně její posouzení.

 

Tab. 1  Navržená metodika pro technicko ekonomické řešení obnovy.

 

metodika

 

S využitím metodiky uváděné v [2] byly autory rozpracovány konkrétní způsoby řešení procesů provozu, správy a údržby stavebních objektů jako prostředku k zvýšení bezpečnosti a spolehlivosti staveb, prodloužení životnosti a redukci budoucích nákladů. Tabulka 1. znázorňuje navrženou metodiku, tj. určený postup jak dosáhnout požadovaného cíle.

 

Stavební práce na údržbě a obnově představují vždy poměrně vysokou nákladovou částku, a proto je s ní nutno průběžně počítat. Harmonogram údržby a obnovy, členěný dle jednotlivých konstrukčních částí budovy ve vazbě na stavební zákon č.183/2006 Sb., má být upřesňován pravidelným monitoringem. Tím ve své postatě převedeme stochastický proces na proces deterministický. Provedenou diagnostikou, (pomocí vizuálních a přístrojových metod, destrukčního a nedestrukčního měření a zkoušení in situ a v laboratořích), pak získáme nezávislou informaci o technickém stavu budovy, která je podkladem pro stanovení výše příspěvků do fondu oprav pro každého uživatele bytu v bytovém domě. Jinou možností zůstává vytvoření expertního systému umožňujícího na základě vložených dat zpracovaných na podkladě znalostí báze a vah jednotlivých údajů získat objektivizované hodnocení stávajícího stavu, resp. závažnosti zjištěných údajů (vad, poruch, vlastností apod.).

 

Při správě majetku je důležité vědět kolik finančních prostředků bude zapotřebí pro jeho dlouhodobou obnovu a údržbu. Správné zpracování plánu údržby a obnovy je nezbytnou součástí finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s životním cyklem objektu. Výstupy se odrazí, spolu s dalšími faktory, na příjmové potřeby z provozování vlastněných objektů. V krajním případě se může ukázat, že dlouhodobý provoz některých budov může být ztrátový a je lepší se objektu zbavit nebo změnit způsob a úroveň užívání objektu. Zpracování dlouhodobé obnovy a údržby lze rozdělit do tří základních skupin:

  • zachycení současného stavu,
  • sestavení plánu údržby a obnovy,
  • porovnání výnosů a nákladů v daném období.

 

Zachycení současného stavu znamená provedení pasportizace objektů. Objekty je potřeba popsat po jednotlivých konstrukčních prvcích, které generují v čase náklady údržby a obnovy. Každý konstrukční prvek je třeba ohodnotit stavem opotřebení a od tohoto bodu vyčíslit náklady obnovy a údržby, které mají pro každý konstrukční prvek své cyklické zákonitosti. Následně se pro životnost objektu, případně pro stanovený časový investiční horizont, spočítají po jednotlivých letech náklady obnovy a údržby za objekt jako celek. Při těchto výpočtech je vhodné zobrazení i po jednotlivých konstrukčních prvcích, protože těchto informací lze využít při provádění skutečných oprav a nejenom pro stanovení potřebné výše finančních prostředků.

 

Obdobně jak byly stanoveny finanční nároky na objekt je potřeba pro sledované období vyčíslit příjmovou stránku věci. Správce objektu z tohoto hlediska zajímá pouze „čistý“ příjem z bytových jednotek za objekt jako celek. To znamená, že platby za energie a služby nejsou podstatné pro sledování příjmů, protože tyto položky generují jen transfer peněz, které putují od nájemníků přes správce objektu skutečným poskytovatelům energií a služeb. Správce zajímají příjmy, které jsou vázány nebo určeny pro údržbu a obnovu objektů. Jedná se především o fond oprav případně dalších poplatků, které jsou vázány např. k platbám za výtah apod.

 

Zpracování komplexního databázového a expertního systému je náročné a vyžaduje součinnost řady odborníků a specialistů. Počítačová podpora sledování, zpracování a vyhodnocení reálného technického stavu objektu zajišťuje systémový přístup.

 

Součástí správy domů je zajišťování běžné a havarijní údržby, revizí technických zařízení domu, oprav a rekonstrukcí společných částí domu. Vykonavatelem těchto úkonů je správce nebo vlastník. Základní povinností vlastníka bytového fondu, vyplývající z předmětu vlastnictví podle Listiny základních práv a svobod, je plynulý a bezporuchový provoz a správa každého domu, tzn. starost o majetek. Výkon správy bytových domů by měl představovat soustavnou a důslednou péči, která předpokládá navázání smluvních vztahů například s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i na zajištění údržbářských prací nejrůznějších profesí, servisních firem a organizací zajišťujících další služby spojené s bydlením.

 

4. Závěr

Vlastníci bytových domů nebo organizace, které spravují majetek, jsou povinni zabezpečovat dle zákonných předpisů komplexní péči o jeho stav. Tato činnost je významnou částí správy a provozu bytového hospodářství. Pravidelné udržování objektů zpomaluje průběh procesu fyzického opotřebení a předchází se jeho následkům v zájmu zabezpečení jejich provozuschopného stavu a bezpečného provozu. Do údržby bytových domů musíme zahrnovat diagnostické, údržbové a opravárenské postupy. Jen tak jsme schopni celou problematiku řešit komplexně a hledat cesty jak zdokonalit údržbové postupy a navazující obnovy u tak velkého bohatství společnosti, čímž nemovitý majetek nepochybně je, a předat ho dalším generacím v provozuschopném stavu.

 

doc. Ing. František Kuda, CSc., Ing. Eva Wernerová, PhD., Ing. Stanislav Endel, PhD.

Fakulta stavební VŠB-TU Ostrava, L. Podestě 1875, 708 33 Ostrava-Poruba, ČR

e-mail: frantisek.kuda@vsb.cz

 

PODĚKOVÁNÍ

Práce byly podporovány z prostředků Studentské grantové soutěže VŠB-TU Ostrava. Registrační číslo projektu je SP2016/120.

 

Bibliografické citace:

[1]    Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území. Hypotézy k VZ 05. ČVUT v Praze, fakulta stavební, katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2005, 1. vydání, ISBN 80-01-03380-5. (35)

[2]    Kolektiv řešitelů VZ 05. Management udržitelného rozvoje životního cyklu staveb, stavebních podniků a území. Analýza dat a řešení v 2006. ČVUT v Praze, fakulta stavební, katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2007, 1. vydání, ISBN 978-80-01-03679-2. (36)

[3]    Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, sekce stavebnictví: Průzkum a hodnocení stavebně technického stavu panelových domů, Informační centrum ČKAIT Praha 2006, 134 s. ISBN 80-86364-20-8 (41)

[4]    NOVÁKOVÁ, Helena: Dokumentace ke správě obytného domu a provozu technický zařízení, BOVA POLYGON, Praha 2010.

[5]    MIKŠ, Lubomír a kolektiv: Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava VŠB-TUO, 2006. 1. vyd., 296 s., ISBN 80-248-1137-5

[6]    SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R., Udržitelné pořizování staveb (ekonomickaspekty), 2011, 260 s., ISBN 978-80-7357-642-4

[7]    KUDA, F., BERÁNKOVÁ, E., Facility management v technické správě a údržbě budov, 2012, 1. vyd., 252 s., ISBN 978-80-7431-114-7

 

 


[1]    BERAN V. a kol. Ekonomika správy majetku. (Vybrané kapitoly ke komplexnímu příkladu). ČVUT v Praze, Fakulta stavební, Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví, 2007, 135 s. vydání první, ISBN 978-80-01-03754-6