NOVÝ ZÁKON O SPRÁVCOCH BYTOVÝCH DOMOV

22. septembra 2015 bol v Národnej rade SR schválený vládny návrh nového zákona o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o správcoch bytových domov“), ktorý pripravilo Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR s cieľom zvýšenia kvality výkonu správy prostredníctvom zavedenia podmienok pre výkon činnosti správcov bytových domov.

 

Pri príprave každého právneho predpisu nevyhnutne dochádza ku vzniku kompromisov prameniacich najmä z odlišných očakávaní, skúseností a pohľadu predkladateľa, pripomienkujúcich subjektov, ako aj adresátov danej úpravy. Práve z týchto dôvodov bolo snahou ministerstva ako predkladateľa zapájať do diskusie široké spektrum partnerov už od začiatku celého legislatívneho procesu.

 

Prvotným impulzom k predloženiu uvedeného zákona jednoznačne bolo presvedčenie, že správa, prevádzka a údržba bytového fondu je komplexnou a koncepčnou činnosťou, ktorá v praxi nekladie požiadavky len na vedomosti a skúsenosti z oblasti stavebníctva, ekonómie, práva alebo manažmentu, ale aj komunikácie a schopnosti riešiť spory. Práve kvalitná správa vedie k zabezpečeniu bezpečnosti, udržateľnosti a predĺženiu životnosti bytových domov.

 

Z pohľadu ministerstva ako predkladateľa predstavuje zákon o správcoch bytových domov prvý krok nielen k vyššej profesionalizácii správcovskej činnosti, ale aj k vyššej profesionalite poskytovaných služieb. Úlohou správcu bytového domu nie je iba obstarávanie služieb potrebných pre prevádzku a údržbu bytového domu - zodpovedný správca by mal byť odborne spôsobilým manažérom bytového domu, ktorý dokáže dopredu predvídať možné problémy a rieši prevádzku a údržbu bytového domu k maximálnej spokojnosti jeho užívateľov.

 

Ministerstvo naďalej vníma mnohé citlivé otázky týkajúce sa správy ako takej, definovania práv a povinností vlastníkov a správcu, zvýšenie zodpovednosti vlastníkov za svoj majetok, vzťahov pri rozhodovaní o bytovom dome a ďalšie. Veríme však, že spoločnou prácou v nasledujúcich rokoch budú uvedené otázky riešené novou legislatívnou úpravou.

 

Zákon ustanovuje minimálne podmienky pre výkon činnosti správcov spravujúcich bytové domy, ktorými sú odborná spôsobilosť, kancelária správcu a poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej správca zodpovedá pri výkone správy. Uvedené tri predpoklady sú potrebné pre zápis správcu do zoznamu správcov. Samozrejme nevyhnutnou podmienkou na vykonávanie činnosti správcu bytového domu a predpokladom na zápis do zoznamu aj naďalej zostáva živnostenské oprávnenie v predmete správa a údržba bytového fondu.

 

Odborná spôsobilosť sa získava absolvovaním odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe a správca si ju zabezpečuje buď sám osobne, alebo prostredníctvom zamestnanca, resp. člena štatutárneho orgánu v prípade právnických osôb. Požadovaný počet odborne spôsobilých osôb, prostredníctvom ktorých je zabezpečovaná odborná spôsobilosť správcu, nie je viazaný na počet spravovaných bytov alebo ich hodnotu, pre splnenie podmienky zákona je postačujúca jedna odborne spôsobilá osoba pre jedného správcu.

 

Druhou podmienkou, ktorou sa sleduje najmä možnosť obrátiť sa na správcu za účelom lepšej informovanosti vlastníkov, sprístupňovania dokumentácie alebo prípadného riešenia reklamácií a sporov, je riadne zriadená kancelária správcu, ktorá sa musí nachádzať vo verejne dostupnej budove a byť otvorená v úradných hodinách najmenej dva pracovné dni v týždni, nie menej ako 4 hodiny nepretržite. Pojem kancelária nie je totožný s definíciou prevádzky podľa živnostenského zákona a zároveň kancelária nemusí byť totožná so sídlom osoby.

 

Treťou nevyhnutnou podmienkou, ktorú zavádza návrh zákona, je povinné poistenie správcu za škodu, za ktorú zodpovedá pri výkone správy v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytov a miere s tým spojeného rizika. Skúsenosti z praxe ukazujú, že prevažná väčšina správcov už teraz pristupuje k uvedenej podmienke veľmi zodpovedne a uvedené poistenie majú uzavreté. Samotný proces zápisu do zoznamu správcov je veľmi jednoduchý a ministerstvo už v súčasnosti pracuje na príprave elektronického informačného systému, prostredníctvom ktorého si budú môcť správcovia plniť aj informačné povinnosti, čím sa dosiahne zníženie administratívnej záťaže a urýchli celý proces.

 

Po udelení živnostenského oprávnenia v predmete podnikania, resp. činnosti správa a údržba bytového fondu a splnení vyššie uvedených predpokladov správca, ktorý má záujem spravovať bytové domy, požiada o zápis do zoznamu správcov na základe písomnej žiadosti, ktorej vzor bude prílohou vykonávacieho predpisu. Zároveň je snahou ministerstva, aby bolo možné žiadosť podať aj elektronicky a zapísať osobu do zoznamu správcov po doručení potrebných príloh k žiadosti v čo najkratšom čase, pretože práve zápis do zoznamu správcov je nevyhnutným predpokladom na výkon správy bytových domov.

 

Zoznam správcov bude verejne dostupný register fyzických a právnických osôb, ktoré splnili zákonné podmienky a sú oprávnené na výkon správy bytových domov. S výnimkou identifikačných údajov sa do zoznamu zapisujú aj údaje o zodpovedných zástupcoch, adresy a úradné hodiny kancelárií správcu, ako aj právoplatne uložené sankcie od iných správnych orgánov presahujúce sumu 1660 eur. Ministerstvo zároveň plánuje prepojenie zoznamu správcov s inými informačnými systémami, aby bolo možné lepšie koncepčne pristupovať k vytváraniu legislatívneho rámca v tejto oblasti.

 

Obsahom druhej časti návrhu zákona je súvisiaca novela zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorej cieľom je najmä vzájomné prepojenie ustanovení týchto dvoch zákonov. Pri príprave uvedenej časti bolo viacero možných spôsobov naplnenia jej obsahu, pričom po rokovaniach na úrovni ústredných orgánov štátnej správy je obsah tejto časti kompromisným výsledkom týchto rokovaní.

 

Počas prípravy celej tejto právnej úpravy dlhodobo zaznievala požiadavka správcov na vytvorenie rovných podmienok, práv a povinností pre všetky subjekty pôsobiace v oblasti správy bytových domov bez ohľadu na ich právnu formu, pričom z pohľadu správcov išlo hlavne o zjednotenie podmienok pri výkone správy bytového domu zabezpečovanej prostredníctvom správcu a správy zabezpečovanej prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (spoločenstvo vlastníkov).

 

Táto požiadavka nereflektuje principiálny rozdiel medzi týmito dvomi formami správy, nakoľko pri správe vykonávanej prostredníctvom spoločenstva vlastníkov ide o spravovanie vlastného majetku, pričom pri správe zabezpečovanej správcom na základe zmluvy o výkone správy ide o spravovanie cudzieho majetku a teda poskytovanie služieb z toho vyplývajúcich za odplatu.

 

Aj z uvedeného dôvodu je súčasťou novely zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. zavedenie podmienky vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome pre osobu, ktorá chce vykonávať funkciu predsedu spoločenstva vlastníkov, a tým zabezpečovať riadnu a funkčnú prevádzku a údržbu bytového domu. Týmto sa sleduje posilnenie a zdôraznenie samosprávneho princípu spoločenstva vlastníkov, nakoľko v ostatných rokoch sa množia prípady, keď jedna a tá istá fyzická osoba je predsedom vo viacerých spoločenstvách vlastníkov bez toho, aby v dotknutom bytovom dome vlastnila byt alebo nebytový priestor, čím sa výkon takejto činnosti blíži k podnikaniu v oblasti správy bytových domov.

 

Napriek tomu, že návrh zákona je v porovnaní s inými krátkym a v podstate technickým právnym predpisom, niektoré jeho ustanovenia boli viackrát predmetom mnohých rokovaní na rôznych úrovniach a výsledný návrh riešenia je ich výsledkom. Z hľadiska prehľadu je možné si tieto najviac diskutované ustanovenia zhrnúť do nasledujúcich blokov:

  • zavedenie odbornej spôsobilosti pre správcov – viackrát bola diskutovaná požiadavka hlavne zástupcov veľkých správcovských spoločností a družstiev, aby správcovské spoločnosti, ktoré spravujú viaceré bytové domy a majú dlhoročnú prax alebo ktoré zamestnávajú pracovníkov s ukončeným vysokoškolským vzdelaním druhého stupňa v oblasti technickej, právnej alebo ekonomickej nemuseli podstupovať procedúru získania odbornej spôsobilosti. Predkladateľ nepristúpil na takýto návrh, nakoľko jeho cieľom je, aby u každého správcu bytových domov pôsobila aspoň jedna zodpovedná osoba s absolvovaným vzdelávaním s komplexnou predstavou ohľadom koncepčnej starostlivosti o bytový dom, teda aspoň jedna odborne spôsobilá osoba, ktorá má základné vedomosti o celej škále problémov týkajúcich sa správy bytových domov.
    Zároveň sa ministerstvo opiera aj o výsledky slovensko-nemeckého projektu, ktorý sa venoval skúmaniu služieb poskytovaných v oblasti správy bytových domov a konštatoval, že je potrebné stanoviť minimálne odborné požiadavky na správcov tak, aby sa správa posunula na kvalitatívne vyššiu úroveň.
  • dôveryhodnosť ako nový pojem v oblasti správy bytových domov – opakovane bol práve pojem dôveryhodnosti správcu spochybňovaný zo strany profesijných organizácií, pričom argumentom mnohokrát bolo, že dôveryhodnosť a bezúhonnosť sú totožné. Tu je však potrebné si uvedomiť, že bezúhonnosť je inštitútom reflektujúcim právoplatné odsúdenie za vybrané trestné činy v určitom časovom období a tá je skúmaná príslušným živnostenským úradom, pričom požiadavka dôveryhodnosti najčastejšie vyplýva z osobitných predpisov pre konkrétne profesie a je špecifická pre danú oblasť. V tomto konkrétnom zákone dôveryhodná nie je tá osoba, ktorá v posledných piatich rokoch pred podaním žiadosti bola vyčiarknutá zo zoznamu správcov z iného dôvodu ako vyčiarknutia na vlastnú žiadosť alebo bola členom štatutárneho orgánu alebo zodpovedným zástupcom právnickej osoby v čase jej vyčiarknutia zo zoznamu, čím sa zabráni tomu, aby osoba, ktorá dlhodobo porušuje právne predpisy nemohla po vyčiarknutí opakovane byť zapísaná do zoznamu správcov pod hlavičkou inej spoločnosti.
  • vyčiarknutie zo zoznamu správcov – k vyčiarknutiu dochádza iba na základe objektívnych skutočností, ktoré neumožňujú ministerstvu ako správnemu orgánu rozdielny alebo subjektívny prístup ku konkrétnym osobám. S výnimkou vyčiarknutia na vlastnú žiadosť ide najmä o prípady straty oprávnenia podnikať, zániku osoby, nesplnenia podmienok odbornej spôsobilosti, neexistencia kancelárie a poistenia alebo straty dôveryhodnosti osoby. Osobitným dôvodom vyčiarknutia je aj opakované a dlhodobé neplnenie si informačnej povinnosti voči ministerstvu.

 

V celom procese prípravy zákona sa ministerstvo stretlo s dvomi protichodnými argumentmi, pričom na jednej strane bol viacerými členmi odbornej verejnosti návrh zákona chápaný ako „bič na správcov“, ktorý vytvára nerovnaké podmienky v oblasti výkonu správy, na strane druhej zo strany občanov a organizácií na ochranu spotrebiteľa bolo počuť výrazné volanie po celkovom sprísnení podmienok a zlepšení možnosti efektívneho vymáhania plnenia povinností správcov.

 

Na základe doteraz uvedeného, ako aj diskusie, ktorá v mediálnom priestore vznikla najmä v čase prebiehajúceho legislatívneho procesu k zákonu si dovolím záverom zhrnúť niektoré základné body schváleného zákona:

  • zákon ustanovuje základné minimálne podmienky pre tie osoby, ktoré chcú vykonávať správu bytových domov za odplatu, teda spravovať cudzí majetok;
  • zákon sa nevzťahuje na spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov, ktorý spravujú iba nebytové budovy;
  • nevyhnutným predpokladmi výkonu činnosti správcov bytových domov sú: živnostenské oprávnenie v predmete správa a údržba bytového fondu, splnenie podmienok zákona (odborná spôsobilosť, zriadenie kancelárie, uzatvorenie poistenia) a zápis do zoznamu správcov;
  • dôveryhodnosť správcu je nový inštitút v oblasti správy bytových domov;
  • ministerstvo pripravuje vykonávací predpis, v ktorom stanoví minimálny obsah a podrobnosti ďalšieho odborného vzdelávania správcov, ako aj vzory žiadostí o zápis do zoznamu správcov.

 

Veríme, že zákon o správcoch bytových domov predstavuje prvý krok na ceste za kvalitnejšou správou.

 

Ing. Miloš Hajdin

riaditeľ odboru koncepcie bývania a mestského rozvoja

Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR

Sekcia bytovej politiky a mestského rozvoja