PASPORTY V EXISTUJÚCICH BYTOVÝCH DOMOCH – POTREBA ALEBO LUXUS?

Kontakt:Školská 23040 11, Košicetel: 055/678 28 08email: zsaun@zsaun.skWeb: www.zsaun.sk
Detaily o firme

Facility management priniesol do práce správcov množstvo noviniek, postupov a prác, na ktoré sme doteraz neboli zvyknutí. Na niektoré majú správcovia svoj názor, často sprevádzaný slovami ako: zbytočné, komplikované či neriešiteľné. Možno je to zapríčinené množstvom cudzích výrazov (prevzatých z angličtiny v pôvodnom stave), ktorým často obyčajný smrteľník nerozumie. Jedným z takýchto výrazov ja aj PASPORTIZÁCIA, ktorá má mnoho významov. My sa zameriame na pasportizáciu bytových domov, o ktoré sa reálne stará väčšina správcov.

 

Pojem „pasportizácia“ nájdeme v mnohých odvetviach bežného života. Pri vyhľadávaní významu tohto slova sa s výrazom pasportizácia stretnete vo vyhľadávačoch na mnohých miestach: pasportizácia ciest, pasportizácia majetku, pasportizácia miestnych komunikácií, pasportizácia cintorínov ba dokonca pasportizácia billboardov... Nechýba však ani pasportizácia budov, ktorá má k pasportizácii bytových domov najbližšie. Samotná pasportizácia je zahrnutá v náplni práce správcov aj facility manažérov, ktorých je však zatiaľ málo.

 

Facility management, ako ho poznáme teraz, vznikol v druhej polovici minulého storočia v USA. Pretransformoval sa do Európy a stále si hľadá svoje miesto na trhu. Poskytovanie služieb spojených s bývaním a využívaním budov je proces dynamický. Správa majetku a prevádzka budov si vyžaduje čoraz väčšie znalosti. Komplexnosť služieb, akú si vyžaduje napríklad nová obytná budova, dnes už obyčajný smrteľník nemá šance zvládnuť. Služby facility manažéra sa preto rozširujú. Mimo hlavnej činnosti –správy ako takej (spravidla sa jednalo o prácu, ktorú správca zabezpečoval z vlastných zdrojov), sa činnosť súvisiaca so správou budov a majetku rozširuje o rôzne podporné činnosti, ktoré samotnú správu budov rozširujú a zo správcu sa stáva facility manažér.

 

Nová pozícia facility manažéra si vyžiadala nové prístupy k samotnej činnosti správcov pri výkone správy budov. Starať sa len o chod správcovskej firmy formou ročného vyúčtovania raz za rok a vymeniť žiarovky na chodbách je dnes už „doba zašlej slávy“ aj v našich podmienkach. Byť dobrým manažérom v oblasti správy budov si vyžaduje manažérsky prístup a komplexné riešenie problémov, týkajúcich sa správy bytových domov a budov.

 

Pre mnohých to znamená množstvo práce. Byty, ktoré boli po roku 1993 odpredávané, boli najčastejšie odovzdávané a odkupované bez patričných dokladov a bez technickej dokumentácie. Doklady o technickom stave bytových domov často chýbali, len u niektorých správcov boli riadne vedené a evidované. Stavebné bytové družstvá, ktoré boli súčasne v prvopočiatkoch výstavby panelových bytových domov aj stavitelia bytových domov, obstáli najlepšie.

 

Doklady, ktoré sprevádzali postavené bytové domy od projektu až po ich kolaudáciu vytvárajú najlepšiu databázu údajov, ktorú môže dnešný správca pri pasportizácií použiť.

 

Modifikáciou technického popisu stavby, ktorý tvorí súčasť dokumentov pri kolaudácií bytového domu, získa správca dobrú databázu a štartovacie údaje k vytvoreniu pasportu budovy. Ak nám tieto údaje chýbajú, prípadne ak správca nedostal tieto údaje od predchádzajúceho správcu, je vytvorenie takého pasportu veľmi ťažkou úlohou.

 

Často si správcovia kladú otázku: „Načo je pasportizácia dobrá?“ Pasport budovy má za úlohu diagnostikovať druh a konštrukciu budovy. Dokumentuje technický stav existujúcich stavebných objektov. Bez neho sa nedá predpokladať realizácia niektorých stavebných úprav, postupov, obnovy, či zateplenia bytového domu. Jeho cieľom je následne po dokončení stavebných prác pri obnove bytových domov, porovnať aktuálny stav po obnove so stavom pôvodným. Takto sa ľahko dopracujeme aj k údajom, ktoré nám budú dokladovať tak často deklarované energetické úspory, ktoré obnovou bytového domu vlastníci získajú. Ideálny stav je pasportizácia, ktorá by mala vzniknúť už pri návrhu a projekte obnov bytového domu. Takáto pasportizácia by mala byť vykonaná pred začiatkom prác už v čase, kedy sa ešte len vytvára projekt. Mala by zahrnúť druh a konštrukciu budovy a odhadnúť potrebný rozsah sanačných prác. Z neho sa dá odhadnúť ekonomická náročnosť obnovy bytového domu. Nie je to síce komplexné riešenie, lebo pri projekte zateplenia bytového domu môžu vzniknúť aj iné nepredpokladané problémy, ktoré projekt zateplenia nerieši. Väčšinou sa jedná o projekty obnovy bytového domu, ktoré slúžia na získanie stavebného povolenia. Detailné časti projektu teda chýbajú a často sa riešia až pri samotnej realizácií diela. Napriek tomu tvrdíme, že takýto pasport, riešený už v čase projektu je určite lepším riešením ako pasport úplne vynechať.

 

Spomenuli sme, že pasportizácia je pre správcu jedným zo základných dokumentov. V literatúre sa pasporty členia na 4 druhy:

  • Priestorový – popisuje budovu z hľadiska dispozičného riešenia, teda popisuje a zaznamenáva plochy jednotlivých priestorov bytového domu.
  • Stavebný – popisuje budovu z hľadiska konštrukčného, upresňuje stav a zloženie strechy, podlahy, muriva.
  • Technický – popisuje vybavenosť budovy, napríklad stav výťahu a iných technických zariadení bytového domu.
  • Personálny – popisuje informácie o ľuďoch (údaje o zamestnancoch, vlastníkoch, nájomcoch). [1]

 

Takýmto pasportom získame informácie o celkovom stave bytového domu. Získame z neho informácie o tom, ako bolo s objektom v minulosti nakladané, z čoho objekt pozostáva a ako bol objekt prevádzkovaný.

 

V tomto členení typov pasportov by sme chceli zamerať pozornosť ešte na účelovosť bytového domu. Mimo stavebnej časti by mohol správca vytvárať aj účelový typ pasportu, ktorý by zahŕňal údaje o tom, či budova a jej vnútorné priestory sú rozčlenené dostatočne účelovo. V bytovom dome sa jedná najčastejšie o spoločné priestory, kočikáreň, mangľovňa, práčovňa a podobne, ktoré boli v čase výstavby projektované účelovo pre nájomníkov najčastejšie v suterénnych priestoroch. U nových pasportov je vhodné sledovať, či tieto priestory fungujú stále ako účelové priestory pre terajších vlastníkov bytových domov, alebo sú medzi tým odpredané, či prenajaté a neslúžia pôvodným účelom.

 

Pasport je teda dokument, ktorý nám má poskytnúť súhrnné informácie o stave bytového domu a o jeho funkčnosti. Proces zisťovania všetkých týchto údajov sa volá pasportizácia. Výsledkom je dokument, v ktorom sú pre správcu a vlastníka budovy zhromaždené všetky informácie o bytovom dome.

 

Základnou úlohou pasportizácie je miestne šetrenie a podrobná prehliadka objektu. Ak správca nedisponuje žiadnymi vstupnými údajmi, je nutná podrobná vizuálna kontrola všetkých častí objektu, ktorú si správca písomne zaznamená spolu s poznámkami o zistenom stavebno- technickom stave. Podobne je treba zaznamenať akútne poruchy, praskliny, technické problémy a nedostatky, ktoré v budúcnosti bude treba riešiť. Podrobnú prehliadku objektu je vhodné doplniť fotodokumentáciou, videodokumentáciou prípadne vyhotovením zjednodušenej technickej dokumentácie. Tento proces ukončíme záverečnou správou z prehliadky objektu a protokol z nej doplníme obrazovou dokumentáciou. Nezabudneme spísať zoznam všetkých porúch, chýb a závad nášho bytového domu, pozornosť obzvlášť zameriame na priehyby, deformácie stavebných prvkov, vybočenia, trhliny, vlhkosť muriva, zmeny v konštrukčných alebo stavebných prvkoch, korózie, hniloby, plesne, zvetrávanie, alebo iné degradácie konštrukčných materiálov.

 

Ku takejto technickej pasportizácií je nutné prizvať odborníka z oblasti stavebníctva, ktorý má kvalifikačné predpoklady na to, aby vedel diagnostikovať stavebné konštrukcie, prípadne je držiteľom licencie k projekčnej činnosti pri výstavbe a je odborne spôsobilý na to, aby túto pasportizáciu bytového domu odborne posúdil. Ak je treba na základe prvotnej vizuálnej kontroly prizvať odborníkov napríklad s termokamerou, alebo inými technickými zariadeniami na posúdenie trhlín, rozovretia nosníkov, prasklín v murive, paneloch a podobne, je vhodné nešetriť a nechať si spracovať odborný technický posudok autorizovanou firmou. Technické nedostatky je treba tak či tak riešiť čo najrýchlejšie, aby nedošlo k ďalším deformáciám a zhoršeniu technického stavu objektu. Správne vytvorený pasport je ideálnou štartovacou dráhou pre projektanta, ktorý bude riešiť obnovu vášho bytového domu. Od neho sa potom bude odvíjať aj cena, s ktorou musíte pri obnove vášho bytového domu kalkulovať.

 

V časoch moderného počítačového sveta existuje viacero firiem, ktoré ponúkajú software, ktorý pomôže správcom nehnuteľností ale aj projektantom, či investorom vytvoriť pasport na vysokej úrovni. Prvotná počiatočná veľká námaha, spojená s ukladaním vstupných údajov do takéhoto softwaru sa neskôr odzrkadlí ako výborný pomocník aj pri bežných každodenných povinnostiach správcu. Napomáha efektivite a úsporám prevádzkovým nákladom a hlavne v budúcnosti nám ušetrí čas. Dnešné software evidujú informácie o plochách a objemoch fasád, o počtoch poschodí bytov, či miestností v náväznosti s počtom používateľov v bytoch. Sledujú zariadenia a technickú vybavenosť bytového domu, evidujú dokumenty súvisiace s používateľmi v budove, evidujú termíny údržby plánovaných opráv a revízií technických zariadení budovy, archivujú výkresovú dokumentáciu aj fotodokumentáciu nehnuteľností. Je už len na vlastníkoch a správcoch, aký drahý software sa rozhodnú používať.

 

Záverom zhrnieme, že najjednoduchším výkladom významu slova PASPORTIZÁCIA je výklad slova, ktorý je identický s výrazom: „odborný posudok“. Pre správcov nie je vytvorenie takého odborného posudku vôbec jednoduché, s tým sa stretávame na každom kroku. Treba si však uvedomiť, že je to významný krok k tomu, aby sa zo správcu stával postupne aj facility manažér – človek, pre ktorého bude jeho práca posolstvom.

 

Mgr.  Eugen Kurimský
Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností
Školská 23, 040 11 Košice
e-mail: zsaun@zsaun.sk

 

Použitá literatúra:

[1]       Kuda F., Facility management v kostce, FORM solution, s.r.o., 2012