POISTENIE RIZÍK PRI SPRÁVE BYTOVÝCH DOMOV

Dňom 1. januára 2016 vstúpil do platnosti nový Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Okrem iných povinností Zákon ustanovuje povinnosť (v §6 uvedeného Zákona – „Mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy podľa osobitného predpisu1 v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy“. Toto ustanovenie Zákona nadväzuje na už viac ako 23 rokov platný Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a nasl., ktorý (§8, ods. 5) ustanovuje, že „Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností, vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.“

 

Zodpovednosť správcu za škody v dôsledku neplnenia svojich povinností teda Zákon č. 246/2015 Z. z. nemení a nijak nedopĺňa, avšak zavádza povinnosť uzatvoriť pre prípad vzniku týchto škôd poistenie (teda rozširuje okruh tzv. povinného zmluvného poistenia aj na činnosť správcov bytových domov2).

 

Pod pojmom „správca bytového domu“ je potrebné chápať nielen správcu v zmysle Zákona 246/2015 Z. z. (§2 – „Správca musí byť zapísaný v zozname správcov a spĺňať podmienky na výkon tejto činnosti podľa tohto zákona“), ale tiež v zmysle Zákona 182/1993 Z. z. (§6 – „Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou („správca“), najmä s bytovým družstvom“), pričom správou domu sa rozumie obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca, alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome služby ako:

  • prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
  • služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
  • vedenie účtu domu v banke,
  • vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
  • iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

 

V zmysle uvedených skutočností je vhodné z pohľadu správcov bytových domov zamyslieť sa nad komplexným riešením poistenia rizík pri správe bytových domov nasledovne:

a)    poistenie profesijnej zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone činnosti správcu bytového domu,

b)    poistenie všeobecnej zodpovednosti za škodu,

c)    poistenie zodpovednosti za škodu štatutárnych a dozorných orgánov.

 

a. Poistenie profesijnej zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone činnosti správcu bytového domu

Predmetom poistenia (Zákon č. 182/1993, §8, ods. 5) je uložená zodpovednosť správcu bytového domu za škody spôsobené vlastníkom bytov a nebytových priestorov (ďalej VBaNP), vzniknuté v dôsledku neplnenia, alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona, alebo zo zmluvy o výkone správy v rozsahu nárokov poškodených (VBaNP) za škodu na zdraví a škodu na veci, finančných škôd vrátane ušlého zisku, prípadne nárokov na úhradu nákladov za poskytnutú zdravotnú starostlivosť pri škodách na zdraví.

 

firet

 

V praxi to môže znamenať rôzne druhy nárokov ako napríklad:

  • chybné vyúčtovanie energií alebo nájomného = finančná škoda vlastníkom bytov a nebytových priestorov,
  • absencia pravidelných revízií = pokuta vlastníkom bytov a nebytových priestorov,
  • zanedbanie údržby vonkajších priestorov bytového domu, TZB (výťahy) = potenciálna škoda na zdraví,
  • zanedbanie povinnosti dojednať pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov čo najvýhodnejšie podmienky pri obstaraní služieb a tovarov (výberové konania - napr. majetkové poistenie bytového domu) = potenciálna škoda na majetku,
  • absencia vymáhania nedoplatkov do fondu opráv.

 

Poisteným je v tomto prípade správca v zmysle Zákona, pričom pre porušenie právnej povinnosti nie je dôležitý subjekt škodcu pri výkone, alebo v priamej súvislosti s výkonom činnosti správcu bytového domu. Za škodu v tomto zmysle primárne zodpovedá správca samotný, vrátane prípadov, keď bola škoda spôsobená pri jeho činnosti tými, ktorých na túto činnosť použil (jeho zástupcovia, zamestnanci, externé dodávateľské subjekty a pod.3)

 

V zmysle povinnosti mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy sa poistná suma ako aj výška poistného v poistení profesijnej zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone činnosti správcu bytového domu stanovuje u jednotlivých poisťovní ponúkajúcich tento druh poistenia v SR, v závislosti od počtu spravovaných bytov. Správcovia musia splniť podmienky dané zákonom č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov (vrátane uzatvorenia poistenia profesijnej zodpovednosti za škodu) najneskôr do 31. decembra 2017. Ak tak neurobia, zmluvy o výkone správy zo zákona zaniknú najneskôr k 30. júnu 2018.

 

 

panelak

 

b. Poistenie všeobecnej zodpovednosti za škodu

V zmysle Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. (§420 – 450) každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti a ako sme už uviedli vyššie, tiež v prípadoch, keď je škoda spôsobená právnickou, alebo fyzickou osobou pri jej činnosti tými, ktorých na túto činnosť použili Zároveň Občiansky zákonník ustanovuje, že zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil (tzv. „liberačné dôvody). Poistenie všeobecnej zodpovednosti za škodu4 nie je náhradou povinnosti uzatvoriť poistenie profesijnej zodpovednosti za škodu pri výkone správcov bytových domov. Zdôrazňujeme to najmä z toho dôvodu, že v praxi sa povinnosť v Zmysle Zákona č. 246/2015 Z. z. §6, mylne nahrádza práve týmto poistením bez špecifikácie poistenia zodpovednosti za škodu správcov bytových domov, prípadne inými úplne nevhodnými poistnými produktmi (napr. poistenie zodpovednosti zamestnancov za škodu spôsobenú zamestnávateľovi a pod.).

 

Poistenie všeobecnej zodpovednosti za škodu je účelným poistením najmä pre správcov (osobitne bytové družstvá), ktoré disponujú väčším rozsahom vlastného majetku a spravovaného bytového fondu a počtom zamestnancov, nakoľko pokrýva viaceré druhy zodpovednosti za škody na zdraví a majetku, ktoré nemusia nevyhnutne súvisieť priamo s výkonom správy bytových domov ako napr.:

  • z titulu vlastníctva a prenájmu nehnuteľností,
  • z titulu regresných nárokov sociálnej a zdravotných poisťovní (pracovné úrazy a choroby z povolania),
  • na veciach prevzatých, užívaných a vnesených (zamestnancami/zákazníkmi)5,
  • z titulu ostatnej prevádzkovej činnosti (napr. upratovacie práce, škody na majetku spôsobené pri výkonoch nesúvisiacich so samotným výkonom správy ako údržba zelene, komunikácií a pod.).

 

c. Poistenie zodpovednosti za škodu štatutárnych a dozorných orgánov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§8b, ods. 2a) ustanovuje, že „Správca je povinný hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy“. V kontexte ustanovení Obchodného zákonníka (Zákon č. 513/1991 Sb., §135a,§194 ods. 5), ktorý de facto definuje povinnosť štatutárnych a dozorných orgánov „odbornú starostlivosť“ pri výkone ich funkcie v súlade so záujmami spoločnosti a nepriamo zavádza zodpovednosť za škodu členov týchto orgánov za finančné škody vzniknuté na základe tzv. „manažérskych“ rozhodnutí. Predmetom tohto poistenia môžu byť najmä:

  • škody z titulu pracovno-právnych sporov,
  • škody vzniknuté z titulu nedodržania záväzkových vzťahov,
  • škody vzniknuté v zmysle zodpovednosti za škodu správcu bytových domov, ak za vznik týchto škôd zodpovedá štatutárny/dozorný orgán na základe individuálneho, alebo kolektívneho rozhodnutia (predstavenstvo, kontrolná komisia, konateľ a pod.).

 

Poistenie sa dojednáva v mene spoločnosti (družstvo/akciová spoločnosť/spol. s ručením obmedzením) a poistenými sú spravidla všetci bývalí + súčasní + budúci členovia orgánov spoločnosti. Rozsah poistného krytia je založený predovšetkým na náhradu nákladov spojených so vznikom a náhradou vzniknutej finančnej škody, náhradu na právne zastúpenie dotknutých osôb a ďalšie nároky (napr. náklady na očistenie dobrého mena, pokuty, penále a pod.).

 

Súčasťou riešenia komplexného poistného krytia rizík pri správe bytových domov by mala byť detailná analýza týchto rizík za účasti profesionálneho poisťovacieho makléra, ktorý má know-how na analýzu relevantných rizík v danom segmente, schopnosť pripraviť a spracovať rizikovú obhliadku poisťovaného majetku vrátane odporúčaní a navrhnúť konkrétne riešenie poistného programu vrátane prieskumu trhu, výberu poisťovateľa a samozrejme operatívneho riešenia poistných udalostí aj na základe on-line aplikácií.

 

 mikulas

Mgr. Mikuláš Gürtler

riaditeľ pobočky Zvolen

RENOMIA, s. r. o.

 

 

1  Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

2  Povinné zmluvné poistenie je poistenie, pri ktorom osobitný právny predpis ukladá uzavrieť poistnú zmluvu s vybraným poisťovateľom (t. j. existuje povinnosť uzavrieť takéto poistenie avšak výber poisťovateľa je plne v réžii poisteného).

3  Subsidiárne k Zákonu č. 246/2015 Z. z. v tomto zmysle platí ustanovenie Občianskeho Zákonníka §420, ods. 2 

4  Občiansky zákonník, §420a, ods. 1 „Každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí inému prevádzkovou činnosťou“

5  Všetko v zmysle Občiansky zákonník, §421 a nasl. – prípady osobitnej zodpovednosti