POVINNÁ DOKUMENTACE TECHNICKÉ SPRÁVY BYTOVÝCH DOMŮ V PROSTŘEDÍ ČESKÉ REPUBLIKY

Správa majetku je složitý a multidisciplinární obor, který každý den přináší novou výzvu. Protíná tři různé oblasti: technickou, ekonomickou a právní. Každá oblast je neméně důležitá, avšak nelze uspokojivě postihnout všechny aspekty výkonu správy majetku najednou. V tomto článku bude pozornost věnována technické oblasti správy a to konkrétně povinně používané dokumentaci v prostředí České republiky, která je nezbytná pro její výkon. V článku jsou uvedeny jednotlivé druhy dokumentace, které jsou povinné pro provoz a užívání bytových domů.

 

1   Úvod

Během výstavbového projektu, což představuje časovou etapu od vzniku myšlenky na samotnou realizaci stavebního díla až do doby, kdy je stavební dílo dokončeno a předáno do užívání svému vlastníkovi, vznikají různé druhy dokumentace, kterými je budoucí produkt stavební výroby charakterizován, popsán a jednoznačně specifikován. Za tvorbu projektové dokumentace je zodpovědný projektant, který zodpovídá za zkreslení budoucího stavebního objektu tak, aby stavební dílo vyhovovalo legislativním a normovým požadavkům.

 

Provoz a užívání bytového domu obnáší velkou řadu procesů a postupů, jejichž realizace se musí dokumentovat na základě konkrétního právního předpisu. Legislativa vymezuje do jisté míry rozsah a obsah povinně vedené dokumentace, ovšem nepostihuje celé spektrum činností spojených se správou a údržbou. Uvádí pouze povinné minimum a vymezuje oblasti, jejichž provozování ohrožuje lidské zdraví, majetek, životní prostředí apod. Dále jsou tu činnosti, které svým charakterem nejsou rizikové, ale jsou významné z hlediska správného a bezporuchového provozu a užívání.

 

Význam využití dokumentace nutné pro výkon správy majetku v rámci životního cyklu staveb je nesporný zejména vzhledem k činnostem zabývajících se manipulacemi nebo dispozicemi s nemovitostmi, při řešení a zajišťování majetkoprávní problematiky související s nemovitým majetkem a při rozhodování a plánování stavebních činností v projektech spojených s výstavbou (změny dokončených staveb, nástavby, přístavby a stavební úpravy). Přehled dokumentace doprovázející stavbu v průběhu užívání je uveden na Obr. 1. V dalším textu budou zmíněny vybrané povinně používané dokumentace, tzn. dokumentace, jejichž vedení a existenci předepisuje konkrétní právní předpis.

 

dokument

Obr. 1 Přehled dokumentace ve fázi užívání staveb

 

2   Povinně používaná provozní dokumentace

Provozní dokumentace je dokumentace, která popisuje a zachycuje provoz v konkrétním objektu, na konkrétních zařízeních a v konkrétních případech. Její zpracování vyplývá z konkrétního právního předpisu, v tomto případě právních předpisů České republiky. Jedná se vždy o takový druh dokumentace, který pomáhá správcům nebo vlastníkům nejen bytových domů k bezpečnému a bezporuchovému provozování staveb a zařízení.

 

Většina majitelů či provozovatelů TZB má za to, že pokud dostali od výrobce příslušného zařízení návod k obsluze, záruční list a třeba návod na opravu či údržbu, mají provozní dokumentaci, ale bohužel tomu tak není. Zmíněné dokumenty jsou sice součástí provozní dokumentace, avšak nejsou dostatečné.

 

Neexistuje přesný právní překlad pojmu provozní dokumentace, ale ke každému zařízení je v příslušné normě, vyhlášce, nařízení vlády či zákoně předepsaná dokumentace, která se považuje za provozní a tato musí být udržována v aktualizované podobě po celou dobu životnosti zařízení.

 

Provozní dokumentaci je možné rozdělit do několika skupin, dle důležitosti, obecnosti či naopak zcela jasné konkretizace. V první řadě je třeba si uvědomit, jak vlastně zařízení, které má mít provozní dokumentaci, funguje, zda je to například samostatně stojící stroj, nebo soubor několika zařízení na jednom místě tvořící celek (např. kotelna).

 

Úrovně provozní dokumentace je možné v obecné rovině rozdělit na:

  • Řád preventivní údržby dle NV 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí,
  • Protokol o určení vnějších vlivů dle ČSN 33 2000-5-51 ed. 3 a ČSN 33 2000-3,
  • Místně provozní bezpečnostní předpis,
  • Výchozí a periodické revizní zprávy dle zákona č. 174/1968 Sb., o státním odborném dozoru nad bezpečností práce a příslušných právních předpisů,
  • Návod k obsluze a údržbě dle zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele,
  • Prohlášení o vlastnostech dle nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011, kterým se stanoví harmonizované podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh a kterým se zrušuje směrnice Rady 89/106/EHS
  • Dokumentace skutečného provedení dle vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb,
  • Systém bezpečné práce na zdvihacích zařízeních dle ČSN ISO 12480-1,
  • Dokumentace o ochraně před výbuchem dle vyhlášky č. 406/2004 Sb., bezpečnost a ochrana zdraví při práci ve výbušném prostředí,
  • Plán preventivní údržby strojů a zařízení dle NV 378/2001 Sb., požadavky na bezpečný provoz a používání strojů,
  • Školení obsluhy technických zařízení,
  • Provozní deníky technických zařízení. [1]

 

2.1   Revizní zprávy k vyhrazeným technickým zařízením

Vyhrazená technická zařízení (VTZ) a zařízení podléhající revizím patří do souboru zařízení označovaných jako technická zařízení budov (TZB). VTZ jsou definována v zákoně č. 174/1968 Sb., o statním odborném dozoru nad bezpečností práce a související předpisy. VTZ jsou zvláštním druhem technických zařízení budov, jsou na ně kladeny přísnější požadavky při provozu.

Jsou to:

  • elektrická (vyhláška č. 73/2010 Sb.),
  • tlaková (vyhláška č. 18/1979 Sb.),
  • zdvihací (vyhláška č. 20/1979 Sb.),
  • plynová (vyhláška č. 21/1979 Sb.),
  • požárně bezpečnostní (vyhláška č. 246/2001 Sb.),

 

Ke každému uvedenému VTZ jsou právním předpisem stanoveny lhůty provádění periodických revizí, kontrol a prohlídek a vyhotovený záznam se musí archivovat do doby, než bude nahrazen novým.

 

2.2   Provozní řády

Provozní řád lze chápat jako dokument nebo soubor dokumentů nebo vnitřní předpis vymezující podmínky, práva a povinnosti při provozování určité věci.

 

Pro lepší orientaci je dobré rozlišit tři druhy provozních řádů:

  • Provozní řád upravující pravidla provozu v určitém objektu (např. Domovní řád, školní řád, provozní řád dětského hřiště apod.),
  • Provozní řád upravující podmínky a způsob provozování určitého technického zařízení (např. provozní řád EPS, výtahu, apod.),
  • Provozní řád upravující podmínky a způsob provozování složitějšího technologického celku.

 

Provozní řád lze také chápat jako návod na provozování s popisem postupu obsluhy a definováním práv a povinností a zakázaných činností. Provozní řád lze rovněž chápat jako celistvý návod a nástroj k údržbě, opravám a k řešení krizových situací souboru staveb a jejich technického a technologického vybavení.

 

Provozní řád je tedy návodem pro provozování staveb, manuálem se soustředěním činností, které jsou pro provozování budovy nezbytnými. Provozní zásady vychází z konstrukce, materiálů, dispozice, účelu, technického zařízení. Zahrnuje řízené procesy z předvídatelných situací, které lze dle zkušeností předvídat, a návod, jak tyto situace řešit. Provozní řád je východiskem pro plány údržby a provoz budov, a je nezbytnou součástí správy majetku. V provozních řádech se také mimo již zmíněných pravidel provozu uvádí informace o oprávněných osobách zodpovědných za provozování konkrétního provozu nebo zařízení.

 

Provozní řády jsou zpracovávány zejména za účelem dodržení bezpečnostních pravidel tak, aby při předvídatelných mimořádných situacích byla dodržena jakost provozu a zmírněny dopady provozního výpadku, resp. uvedeny způsoby a postupy, kterými lze mimořádnou situaci řešit.

 

Je doporučeno mít provozní řád pro případy, kdy jejich sestavení a dodržování vede ke zjednodušení agendy povinných úkonů (například při prodloužení mezirevizních lhůt elektrických zařízení) a dále pro případy, kdy jejich sestavení je požadováno stavebním povolením, stavebním úřadem či jiným orgánem státního odborného či zdravotního dozoru, který je oprávněn takovýto požadavek stanovit.

 

O zpracování a vydání provozního řádu rozhodne rovněž provozovatel zařízení, uzná-li jej za potřebný, či z důvodů zvláštního zřetele (například ve smyslu § 100 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví).

 

V podmínkách provozu a užívání bytových domů se nejčastěji využívají domovní řády, bohužel jejich povinnost zpracování není zanesena v žádném právním předpisu a tudíž i jejich právní vymahatelnost není jednoduchou záležitostí, ale praxe dokazuje, že stanovení pravidel je nutné i při společném užívání bytového domu. Dalším častým druhem jsou provozní řády na jednotlivá zařízení v bytovém domě, např. výtah, společná televizní anténa apod. Pokud se jedná o polyfunkční dům, tzn., objekt slouží k více než jedné funkci, záleží na druhu provozu, např. pokud je kadeřnictví v nebytových prostorech, tak již má zákonnou povinnost mít provozní řád.

 

2.3   Prohlášení o vlastnostech

Prohlášení o vlastnostech nově zavádí do českého právního prostředí nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011, kterým se stanoví harmonizované podmínky pro uvádění stavebních výrobků na trh a kterým se zrušuje směrnice Rady 89/106/EHS. Toto nařízení je účinné od 1. 7. 2013.

 

Vztahuje-li se na stavební výrobek harmonizovaná norma nebo je-li tento výrobek v souladu s evropským technickým posouzením, které pro něj bylo vydáno, výrobce vypracuje při jeho uvedení na trh prohlášení o vlastnostech.

 

Vztahuje-li se na stavební výrobek harmonizovaná norma nebo je-li tento výrobek v souladu s evropským technickým posouzením, které pro něj bylo vydáno, mohou být informace v jakékoliv formě o jeho vlastnostech ve vztahu k základním charakteristikám, jak je vymezeno v příslušných harmonizovaných technických specifikacích, poskytnuty pouze tehdy, jsou-li zahrnuty a blíže určeny v prohlášení o vlastnostech, s výjimkou případů, kdy v souladu s článkem 5, nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 305/2011, prohlášení o vlastnostech vypracováno nebylo.

 

S prohlášením o vlastnostech je nutné zmínit prohlášení o shodě. Dříve se na všechny výrobky ať stavební či nestavební vydávalo jedno prohlášení o shodě. S účinností nového výše zmíněného nařízení se prohlášení o shodě vydává na výrobky nestavebního charakteru, např. hračky, autosedačky apod., a prohlášení o vlastnostech na výrobky použité při stavebně montážních pracích.

 

S tímto dokumentem se setkáme u nově budovaných nebo rekonstruovaných stávajících bytových domů, kde byly použity stavební výrobky.

 

2.4   Dokumentace požární ochrany (PO)

Ke zpracování dokumentace PO nevzniká povinnost, je-li vlastníkem domu právnická osoba (SVJ, družstvo, realitní kancelář), v domě bydlí jak vlastníci bytů, tak nájemníci, dům má společné prostory – chodby schodiště, kolárny, sklady, prádelny, sušárny sloužící pouze obyvatelům domu, v domě není žádná provozovna, obchod, kancelář apod. a dům má méně než 7 pater nebo není vyšší než 22,5 m – jde totiž o činnost bez zvýšeného požárního nebezpečí. Pokud je jedna z výše uvedených podmínek porušena, musí být dokumentace zpracována.

 

Dokumentace požární ochrany obsahuje:

  • Dokumentace o začlenění do kategorie činností se zvýšeným požárním nebezpečí nebo s vysokým požárním nebezpečím (druh provozované činnosti, místo),
  • Posouzení požárního nebezpečí (statut firmy, určení osoby odpovědné v oblasti požární ochrany, zpracovatel posouzení požárního nebezpečí),
  • Stanovení organizace zabezpečení požární ochrany (požadavky na kvalifikaci nebo způsobilosti obsluhy, požadavky na údržbu, požadavky na cvičný poplach, určení ohlašoven požáru)
  • Požární řád (pokyny pro preventivní požární hlídku, dokument musí být viditelný a trvale přístupný),
  • Požární poplachové směrnice (vymezují činnosti zaměstnanců při vzniku požáru)
  • Požární evakuační plán (upravuje postup při evakuaci osob, zvířat a materiálu místa zasaženého požárem)
  • Dokumentace zdolávání požáru (operativní plán a karta zdolávání požáru, upravující zásady rychlého a účinného zdolávání požáru),
  • Řád ohlašovny požárů (vydává se, když je ohlašovna s ohledem na posouzení požárního nebezpečí zřízena, upravuje),
  • Tematický plán a časový rozvrh školení zaměstnanců a odborné přípravy preventivních požárních hlídek a preventistů požární ochrany,
  • Dokumentace o provedeném školení zaměstnanců a odborné přípravě preventivních požárních hlídek a preventistů požární ochrany
  • Požární kniha (k záznamům prohlídek, školení, údržby zařízení,
  • Dokumentace o činnosti a akceschopnosti požární hlídky

 

2.5   Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Pro hodnocení celkové energetické náročnosti budov se již řadu let zpracovávají energetické audity a to na základě zákona o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. Ve sbírce zákonů vyšel zákon č. 318/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., který mimo jiné udává povinnost označovat budovy energetickými štítky.

 

dokument2

Obr. 2 Průkaz energetické náročnosti budovy

 

Od 1. 1. 2013 je v České republice povinný tzv. průkaz energetické náročnosti budovy, viz Obr. 2, nejen u všech novostaveb již ve fázi projektu a rozsáhlejších rekonstrukcích (při změně na více jak 25 % obálky budovy), ale i u prodeje budovy nebo její ucelené části (např. bytové jednotky) a při pronájmu budovy a v dalších případech uvedených v zákoně. Povinnost zajistit zpracování průkazu je dána stavebníku, vlastníku budovy, družstvu či SVJ.

 

3   Závěr

Správce bytového domu zastává velmi složitou roli při výkonu své profese. Požadují se po něm znalosti z oblasti práva, techniky a ekonomiky. Oporu lze částečně získat ve vybraných právních předpisech, které stanoví požadované minimum při výkonu správy, ovšem správa nejen bytového domu sebou přináší mnohem více procesů, které legislativa dále neupravuje. V tomto článku byly vyjmenovány zejména dokumenty, které jsou požadovány právními předpisy České republiky a jsou tedy dokumentací povinně používanou.

 

Poděkování

Práce byly podporovány z prostředků koncepčního rozvoje vědy, výzkumu a inovací pro rok 2017 přidělených VŠB-TUO Ministerstvem školství, mládeže a tělovýchovy ČR.

 

Bibliografické citace:

[1]    ŠTURMA, Martin. Provoz, revize a údržba technických zařízení: vyhrazená technická zařízení elektrická, plynová, tlaková, zdvihací. Praha: Grada Publishing, 2015. ISBN 978-80-247-5121-4.

 

Ing. Eva Wernerová, Ph.D., doc. Ing. František Kuda, CSc., Ing. Stanislav Endel, Ph.D.

VŠB – TU Ostrava, Fakulta stavební, Katedra městského inženýrství
e-mail: evberankova@gmail.com, frantisek.kuda@vsb.cz stanislav.endel@vsb.cz