QUO VADIS – SPRÁVCOVSTVO?

Kontakt:Školská 23040 11, Košicetel: 055/678 28 08email: zsaun@zsaun.skWeb: www.zsaun.sk
Detaily o firme

Pred viacerými rokmi som sa pri vydávaní časopisu „Správca bytových domov“ začal zaoberať problematikou správy budov. Do redakcie prichádzali rôzne otázky, ktoré ma motivovali k rubrike „Vy sa pýtate, my odpovedáme“. Spoznal som množstvo ľudí. A k nim ešte väčšie množstvo problémov vyplývajúcich z nejasností pri práci správcov. Vnuklo mi to myšlienku a zriadenie prvého akreditovaného kurzu na Slovensku, ktorý funguje dodnes. Snáď budú správcovia fundovanejší a lepšie sa zorientujú vo svojich povinnostiach. Houbeles. Problémy sa kopili čím viac som vnikal do problematiky. Existujúci zákon a jeho nespočetné množstvo noviel plátali najpálčivejšie problémy. Alebo neplátali. Prípadne ešte viac skomplikovali to, čo bolo aj doposiaľ komplikované. Nádej svitla v podobe nového zákona. Vraj nemôže byť samostatný „Zákon o bývaní“ (dodnes neviem, že prečo by nemohol byť), ktorý by tvoril „chrbtovú kosť“ správy budov jasne a komplexne. Tak sa vytešujme, že bude aspoň „Zákon o podmienkach správy“. My, realisti, berieme radšej istého vrabca v hrsti a nie holuby na streche. Kto si mála neváži, veľa si nezaslúži. Tri roky sme spolu so zástupcami MDVRR diskutovali, formulovali, preformulovali až sme doformulovali. A zrazu nič z toho, čo pravda bola, už pravda nebola. Vznikol „Zákon o správcoch bytových domov“, ktorý je v týchto dňoch na pripomienkovom konaní. Navrhovaný zákon však nerieši problémy správy budov, iba pritvrdí podmienky pre časť správcov, ktorí BD spravujú. Podmienky sa budú týkať len profesionálnych správcov, pričom ak budovu spravuje spoločenstvo vlastníkov, týchto sa zákon netýka. Zas nechápem, že prečo je to tak – keď dvaja robia to isté, tak to asi nie je to isté?

 

História

Nechcem tu robiť rešerš zákona 182/93 Z. z. a jeho všetkých noviel (hoci by to bolo možno aj zaujímavé). Hlavne posledná novela, ktorá nemohla vyjsť z pera toho, kto správu vykonáva, alebo je jej aspoň „z rýchliku“ blízky. Fyzicky prítomnú 4/5 väčšinu vlastníkov som snáď ani na žiadnej schôdzi vlastníkov v reá­li nezažil. Ale vráťme sa k nádeji, ktorá žila v našich srdciach posledné roky a venujme sa histórii pripravovaného zákona. Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností aktívne spolupracovalo ako člen pracovnej skupiny MDVRR SR na príprave pripravovaného zákona o podmienkach správy bytových domov už niekoľko rokov. Aj napriek tomu, že to nebol na 100 % vysnívaný „Zákon o bývaní“, po niekoľkých rokoch a množstve stretnutí môžeme povedať, že sa v ňom koncipoval zákon, ktorý sa svojim obsahom priblížil k niečomu, čo chcelo jasne definovať práva a povinnosti všetkých, ktorých sa správa bytových domov nejakým spôsobom dotýka. Samozrejme – mimo vlastníkov, lebo tí majú len práva a žiadne povinnosti...

 

Navrhovaný nový zákon o správcoch bytových domov však zrazu nabral iný smer. Zo snahy vytvoriť niečo koncepčne jasné s presným zámerom a komplexným obsahom práv a povinností pre všetkých správcov rovnako, sa karta obrátila. Z ničoho nič trojročná práca a megahodiny diskusií vyšli na nivoč. Predstavitelia MSVRR strávili ohromný počet konzultácií na to, aby museli predostrieť na pripomienkové čítanie niečo celkom iné. Nepýtam sa na dôvody, prečo sa to muselo stať tak, ako sa stalo. Podľa nášho názoru musel vzniknúť akýsi čiastkový zákon plný sankcií, vyhrážok a kontrolovania, akoby jej nebolo dosť aj bez toho. Na infarkt je skutočnosť, že sa dotýka len profesionálnych správcov, čo vnímame minimálne ako nekorektné. Zákon sa netýka totiž spoločenstiev vlastníkov, čo ZSaUN chápe ako netransparentné ponímanie komplexnej správy ako takej. Aké budú následky? V navrhovanej podobe bude zo zákona nastavené rôzne prostredie pre správcov: Na jednej strane profesionálni správcovia budú musieť byť odborne spôsobilí, evidovaní viazanou živnosťou, zapísaní v zozname správcov a prísne (podľa niektorých až likvidačne) sankciovateľní. Na druhej strane spoločenstvá vlastníkov bytov, ktoré v zmysle navrhovaného zákona a aj zákona č.182/1993 Z.z. vykonávajú identickú činnosť (takisto spravujú svoj majetok a svoje bytové domy), nie sú viazané týmto navrhovaným zákonom. Sme toho názoru, že spoločenstvo vlastníkov by malo niesť za správu zvereného bytového domu takú istú trestnoprávnu zodpovednosť, ako profesionálny správca za domy, ktoré spravuje. Malo by mať teda rovnaké podmienky, ako hocijaký iný správca.

 

Odborná spôsobilosť

Ak by boli „pravidlá hry“ rovnaké pre všetkých, vnímame koncepciu odbornej spôsobilosti za správnu a potrebnú. Správa budov bude profesionálna totiž až vtedy, ak bude riešená ľuďmi, ktorí majú aspoň predstavu o tom, aké povinnosti správca zo zákona má a reálne ich aj budú v zmysle zákonov vykonávať. Ak ostanú pre spoločenstvá vlastníkov tieto povinnosti zámerne v zmysle doterajšieho zákona nejasné a správa bytových domov bude v spoločenstvách riešená bez viazanej živnosti a bez odbornej spôsobilosti, vznikajú z takejto správy rôzne riziká. Základné technické vedomosti potrebné pri obnove bytových domov (napr. riešenia statických porúch, výmeny stúpačiek, pretekajúce strechy a pod.), ale aj právne a ekonomické vedomosti z oblasti účtovníctva, nebudú musieť predsedovia a rada spoločenstiev vlastníkov zvládať. Je bežnou praxou aj teraz, že väčšinu časti správy si nechajú vykonávať na základe mandátnych zmlúv. Kam sa ale podela zodpovednosť a odborná spôsobilosť? Vedomosti, spojené a vyplývajúce zo samotnej správy musí mať každý správca, či predseda spoločenstva vlastníkov, ale profesionálny správca. Kvôli nevykonaným revíziám môže výťah spadnúť v bytovom dome, ktorý spravuje profesionálny správca, ale takisto spadne výťah aj v bytovom dome, ktorý spravuje spoločenstvo vlastníkov, či nie? Kto si vezme na zodpovednosť, že sa odborná spôsobilosť spoločenstiev vlastníkov nedotkne?

 

Spoločenstvá vlastníkov nemusia?

Spoločenstvá vlastníkov sa často odvolávajú na to, že predsedovia sú volení a ich správa má „iný“ charakter. Nalistujme zákon, na ktorý sa spoločenstvá odvolávajú a čítame: V zmysle platného zákona číslo 182/93 Z.z. sa v § 6 rieši správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Píše sa v ňom: (1) Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom. („najmä bytovým družstvom“ teraz nekomentujeme).

 

Z tohto paragrafu je jasné, že spoločenstvo vlastníkov vykonáva správu domu, je teda v pozícii správcu tak isto, ako hocijaký iný profesionálny správca. Koniec koncov je to logické, nakoľko predseda SVB a rada spravujú celý bytový dom – teda nielen majetok svoj, ale aj majetok iných. Predsedu SVB by si mali voliť vlastníci z vlastných radov. Len málokedy je to aj odborne spôsobilá osoba, skôr ide o obľúbenú osobu, ktorú ostatní vlastníci zvolia spomedzi seba a hodia ju do neznámeho prostredia, kde mu to trvá minimálne rok, kým absorbuje aspoň hrubé rysy správy bytov a o mnohých povinnostiach ani nevie. Nezriedka sa taká osoba nenájde. V takom prípade sa stane predsedom spoločenstva vlastníkov celkom cudzia osoba... V praxi to teraz často vyzerá tak, že jedna fyzická osoba vykonáva funkciu predsedu spoločenstva vlastníkov vo viacerých bytových domoch. De facto tento človek vykonáva funkciu profesionálneho správcu, avšak bez toho, aby bol ako správca registrovaný. Takisto funguje (a aj podľa nového zákona bude fungovať) bez povinnosti získania odbornej spôsobilosti, externou formou manažovať správu ako takú dodávateľskými firmami a mandátnymi zmluvami. V tichosti reálne funguje táto mašinéria hlavne z dôvodu, že v spoločenstvách vlastníkov z radov samotných vlastníkov vlastníci nenachádzajú osobu/osoby, ktoré by sa chceli a vedeli správe BD venovať. Je na chválu navrhovaného Zákona o správcoch BD, že spoločenstvo vlastníkov bude po novom spravovať len vlastník, ktorý aj fyzicky má v predmetnom BD svoj byt. Z toho vyplýva aj záujem o kvalitu správy (bude spravovať aj svoje vlastné).

 

Koniec koncov v období 90-tych rokov, keď vnikali spoločenstvá vlastníkov – samotná myšlienka a aj názov: SPOLOČENSTVO VLASTNÍKOV hovorí samo za seba, že sa vytvorila určitá skupina ľudí, ktorá chce vo svojom BD spravovať svoje vlastníctvo sama. Zdôrazním – spoluvlastníci si v prípade vzniknutého spoločenstva vlastníkov chceli sami spravovať svoj vlastný majetok. Táto myšlienka kamsi v súčasnosti „ušla“ a predsedovanie v SPV sa stalo pre niektorých dobrým biznisom. Novým zákonom sa vráti myšlienka do pôvodnej polohy, čo bude určite prínosom. V návrhu Zákona o správcoch BD má byť správa BD viazanou živnosťou. Nakoľko každé spoločenstvo vlastníkov má svoje IČO, nevidíme dôvod, aby správa bytového domu SVB nemohla byť takisto podmienená viazanou živnosťou tak, ako to rieši nový zákon – zatiaľ len pre profesionálnych správcov.

 

Odborná spôsobilosť

Analogicky platí to isté pre odbornú spôsobilosť. Správca spravuje bytový dom – majetok vysokej hodnoty. Tak isto ale spravuje bytový dom aj spoločenstvo vlastníkov. Vnímame ako logické a bolo by správne, aby sa aj u spoločenstiev vlastníkov vyžadovala odborná spôsobilosť. Ekonomické, či právne predpisy platia pre všetkých rovnako a SVB je právnickou osobou (má IČO) tak isto ako hocijaké spoločenstvo s.r.o. Ak spadne výťah pre nevykonané revízie, fyzikálne zákony pri páde výťahu budú fungovať rovnako v paneláku spravovaného spoločenstvom vlastníkov, ako spravovaného napríklad bytovým družstvom. Sme toho názoru, že odborná spôsobilosť by sa mala vyžadovať aj od SVB – jeho predsedu, člena rady alebo splnomocnenej osoby, samozrejme za podmienky, že vlastní v predmetnom bytovom dome byt.

 

Čo hovoria o tom iné médiá?

Dnes platí, že ak majitelia bytov neuzavrú zmluvu o výkone správy domu s profesionálnym správcom, musia si založiť spoločenstvo vlastníkov, ktoré je samosprávou. „Zákon vyslovene neuvádza podmienku vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, takže môže byť za predsedu spoločenstva zvolená aj osoba, ktorá nemá v danom bytovom dome byt alebo nebytový priestor, a teda nespravuje vlastný majetok a nejde o samosprávu,“ uviedol pre TASR šéf oddelenia pre vzťahy s verejnosťou rezortu výstavby Peter Zeman. Ako upozornil, členom rady spoločenstva môže byť zo zákona len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Rozsah právomocí predsedu v hierarchii orgánov je pritom oveľa širší. „Uvedený novelizačný bod teda nie je zmenou, ale iba zdôraznením tohto samosprávneho princípu správy domu spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov,“ dodal Zeman. (zdroj: TASR)

 

Viazaná živnosť

Získanie odbornej spôsobilosti je základom toho, aby správcu nemohol robiť hocikto aj bez akejkoľvek vzdelanosti, ako je to teraz. Na tento základný krok sa viažu následne zmeny Živnostenského zákona, čo vnímame ako logicky správne. Zápis do „Zoznamu správcov“ bude snáď pomocníkom hlavne pre tie bytové domy, ktoré budú uvažovať o zmene správcu. Vráťme sa však k spoločenstvám, ktorých sa navrhovaný zákon nemá týkať. Ak spoločenstvá vlastníkov odbornú spôsobilosť mať nebudú, nebudú teda ani registrovaní v zozname správcov. Máme informácie, že existujú ľudia, ktorí sú vo funkcii predsedu spoločenstva vlastníkov niekedy až v desiatkach bytových domov. Títo ľudia podľa nášho názoru vykonávajú profesionálnu správu, avšak nakoľko spravujú spoločenstvá vlastníkov, tak nebudú potrebovať ani odborné vzdelanie, nebudú nijako kontrolovaní ani sankciovaní? Musí sa stať nejaké nešťastie, aby sa začali riešiť aj spoločenstvá? Podotýkame, že predseda SVB by mal byť ten, kto v bytovom dome vlastní byt alebo nebytový priestor, aby bola zachovaná prvotná myšlienka SVB – správa vlastného majetku. Ak jedna osoba je „profesionálnym“ predsedom vo viacerých bytových bytoch, neobchádza zákon o podnikaní? Ďalšou otázkou je jeho dostupnosť pre vlastníkov bytov, kde má kanceláriu, aké má úradné hodiny, kto vlastne financuje chod jeho administratívy a pod.

 

Sankcie

V novom zákone sa dočítame, že ak profesionálny správca dostal tri pokuty presahujúce jednotlivo sumu 1000 eur počas posledných 24 mesiacov a súviseli s výkonom správy pre jednotlivé bytové domy, môže byť zo zoznamu správcov vyčiarknutý. Vyčiarknutie správcov v zmysle § 13 je následkom sankcií, ku ktorým sa môže dostať kedykoľvek ľubovoľný správca vďaka jednému – dvom anonymným sťažovateľom. Získať pokuty dnes napr. od energetických inštitúcií po ŠOI a získať pokutu od nich vôbec nie je také ťažké. Neskúma sa často príčina, ale stanoví sa sankcia. Napr. správca môže dostať pokutu aj preto, lebo vlastníci nerešpektujú jeho výzvy napr. na sprístupnenie výmeny meračov v bytoch, avšak sankcia bude správcovi udelená, lebo merač nebol fyzicky vymenený. Obávame sa, že vzniká priestor pre vybavovanie si účtov. Diskutabilná je aj výška pokuty. Prečo nie 500 alebo 2500 €? Podľa čoho sa stanovila takáto a nie iná výška? Nie je jedno, či správca spravuje 500 bytov alebo 5000, ale výška sankcie je rovnaná a teda v tomto meradle vytvára nejednotnosť v prístupe k podnikateľským subjektom. Toto všetko sa nebude dotýkať spoločenstiev vlastníkov, ktorých sa žiadne sankcie nedotknú? Veď aj SVB môže dostať pokutu za neplnenie povinností napr. od ŠOI, prečo aj ich nevyškrtnú zo zoznamu SVB ?

 

Vyčiarknutie

Čo nerieši nový zákon, a vnímame to v súvislosti s vyčiarknutím za vážny problém, je neriešenie situácie, ktorá vnikne po vyčiarknutí. Dnes máme problémy s paragrafom 8a Zákona číslo 182/93 Z.z., ktorý hovorí: (8) Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo. Právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. Ak do jedného roka nebudú mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Lenže ak nikto z BD nechce prevziať funkciu predsedu spoločenstva? Čo potom? Ani navrhovaný zákon nerieši čo nastane, ak bude vyčiarknutých niekoľko správcov napríklad v jednom meste. Kto prevezme správu týchto domov, ak sa nik nenájde – aký donucovací mechanizmus nanúti a komu prevziať správu po vyčiarknutom správcovi?

 

V novom zákone nás čaká dohľad...

 V navrhovanom § 15 stanovuje MDVRR, ako orgán štátnej správy, podmienky dohľadu, v § 16 poverenú a prizvanú osobu. Táto má byť v štátnozamestnaneckom pomere alebo obdobnom vzťahu. Nie je jasné, o akú osobu pôjde? Je štátny úradník odborne spôsobilý na dohľad správnosti výkonu činnosti správcu? Náhrady dohľadu má platiť správca? V § 4 sa rieši kancelária správcu a jej podmienky bez ohľadu na to, či správca spravuje jeden BD alebo napríklad päťdesiat BD. Neviem kľúč, podľa ktorého boli určené práve 2 pracovné dni po 4 hodiny. Pre jeden – dva spravované BD zbytočne veľa, pre 50 spravovaných BD málo. Nehovoriac o povinnosti nahlasovať pre ministerstvo aj číslo faxu... Čo s tým, ktorý ho nemá?

 

A zase citácie: Výhrady k zavedeniu podmienky vlastníctva však má Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku (ZSVB). „Vidíme to ako krok späť, keďže od prvopočiatku nebola táto podmienka v zákone nijako definovaná. Rozhodovanie treba nechať na vlastníkov, zákon by im nemal určovať, koho si musia voliť,“ domnieva sa jeho prezidentka Petra Jurčáková. Združenie bude mať preto k tomuto bodu viacero zásadných pripomienok. (Zdroj: TASR)

 

Čo na záver?

Navrhovaný zákon je zaradený do Plánu legislatívnych úloh vlády Slovenskej republiky na júl 2015. Radi by sme k tomuto návrhu zaujali verejnú diskusiu. V tejto podobe pokladáme pre správcov tento návrh za diskriminujúci. Myšlienka spoločných práv a povinností pre všetkých, ktorí spravujú bytové domy rovnako, sa stratila. Rovnaké „pravidlá hry“ pre všetkých, ktorí sa výkonom správy budov zapodievajú, považujeme za kľúčové. Preto navrhujeme zákon v tejto podobe neprijať, alebo ho zmeniť tak, aby sa týkal všetkých, ktorých sa správa bytov týka.