QUO VADIS – VZDELÁVANIE SPRÁVCOV?

Zákonom 246/2015 Z.z. sa ustanovila pre správcov bytových domov a nebytových priestorov mimo iných aj povinnosť získavať Osvedčenie o odbornej spôsobilosti. V súčasnosti prebiehajú posledné tohoročné kurzy a správcovia finišujú so zápisom do Zoznamu správcov. Pri tejto príležitosti sa vynorili otázky ohľadne správy, ktorú vykonávajú pre svojich vlastníkov spoločenstvá vlastníkov bytov. Tejto problematike sa budeme venovať v najbližších riadkoch. O vyjadrenia k tejto téme sme poprosili pána Miloša Hajdina, riaditeľa odboru koncepcie bývania a mestského rozvoja, sekcie bytovej politiky Ministerstva dopravy a výstavby SR, pani Moniku Šamkovú, prezidentku Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku a pána Eugena Kurimského, prezidenta Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností.

 

Od 1. 1. 2018 budú vykonávať správu BD a NP len správcovia, ktorí sú zapísaní v Zozname správcov, a majú Osvedčenie o odbornej spôsobilosti. Ako hodnotíte túto skutočnosť?

 

Hajdin: Jednoznačne pozitívne. Považujem totiž zavedenie odbornej spôsobilosti ako povinnej náležitosti pre výkon tejto činnosti za jednoznačný príspevok k zvýšeniu profesionalizácie správcovskej činnosti ako takej.

 

Šamková: Pozitívne. Vlastníci bytov konečne majú možnosť výberu správcu podľa zdokumentovaných a doložených údajov o každej správcovskej spoločnosti.

 

Kurimský: Tohto roku je tomu práve 10 rokov, čo sme dostali od Ministerstva školstva našu prvú akreditáciu pre kurz „Manažér správy budov“. Iniciatíva na vytvorenie kurzu vyšla z radov správcov ale aj z radov spoločenstiev vlastníkov. Koncepcia kurzu sa rodila dlho, pri tvorbe osnov pomáhali aj ZSVB na Slovensku na čele s pani Zdenkou Jurčákovou a za pomoc ďakujem aj touto cestou pánu RNDr. Jánovi Jankurovi z vtedajšieho ZBHS. Vznikli prvé verejne prístupné osnovy. Z nich sa potom odvinulo a vzniklo viacero podobných kurzov. Veríme, že sa podarilo do nich umiestniť prehľad všetkého, s čím sa môžu správcovia počas výkonu svojej práce stretnúť.

 

Zoznam správcov vnímam ako akési oddelenie „pliev od zrna“ – podľa môjho odhadu vo svojich živnostiach má zapísaný výkon správy bytov a nebytových priestorov 5-krát toľko subjektov, ako je reálny stav. Preto som sám zvedavý, koľko správcov bude v zozname k 31. 12. 2017 zapísaných – súkromný odhad je do 1000 subjektov... Splnila sa teda myšlienke spred 10-tich rokov, že takýto kurz má svoje opodstatnenie.

 

hajdin

 

Spoločenstvá vlastníkov bytov zatiaľ odbornú spôsobilosť v takomto ponímaní nemajú. Aké vzdelávanie absolvujú v súčasnosti predsedovia SVB, prípadne členovia Rady?

 

Šamková: Združenie organizuje pre svojich členov školenie lektormi, ktorí majú adekvátne vzdelanie a skúsenosti pri výkone správy postačujúce pre výkon volenej funkcie predsedu a rady spoločenstva.

 

Niektorí vlastníci sa môžu cítiť handicapovaní, že SVB nemajú povinnosť získania odbornej spôsobilosti tak, ako je tomu u správcov. Aký je váš názor na túto problematiku?

 

Hajdin: Pri tejto otázke je možné nájsť viacero rovín. Jedna z nich je, že spoločenstvo vlastníkov bytov je samosprávou bytového domu a v prípade mnohých SVB je možné vidieť, že ich starostlivosť o bytový dom nie je o nič menšia alebo menej kvalitná ako pri bytovom dome spravovanom profesionálnym správcom. Je však potrebné zároveň doplniť, že uvedené platí len v prípadoch, pokiaľ sa nájde skutočne ochotný a zapálený človek v bytovom dome, ktorý má zároveň nielen entuziazmus, ale taktiež aj požíva dôveru svojich susedov v bytovom dome. V druhej rovine je možné vidieť, že prvotným impulzom pre vzdelávanie u správcov nebol prijatý zákon o správcoch. Viaceré kurzy, ktoré aj v súčasnosti zabezpečujú vzdelávanie správcov, boli funkčné a mali svojich úspešných absolventov už pred prijatím zákona. A v tretej rovine, aj samotné SVB pokiaľ majú záujem, sa môžu vzdelávať, dokonca v špecifickom kurze, ktorý je určený pre túto skupinu.

 

Zo svojej praxe viem, že dokonca aj v kurzoch, ktorých obsah zodpovedá prijatému zákonu a sú teda prioritne určené pre získanie odbornej spôsobilosti pre správcu bytového domu, sa dobrovoľne zúčastňujú aj predsedovania SVB.

 

Záverom, pri prevádzke a údržbe bytového domu je rozhodujúca hlavne skutočná starostlivosť o tento dom, jeho poznanie, poznanie potrieb či už domu ako stavebnej substancie, ale taktiež aj poznanie jeho obyvateľov tak, aby bolo v takomto dome vytvorené príjemné prostredie pre život. Odborná spôsobilosť je iba prvotným základom pre činnosť správcu, dôležitejší pre jeho klientov je skutočný reálny výkon správy.

 

Šamková: Naši členovia sa určite necítia handicapovaní, každý z nich má možnosť absolvovať školenie a formou konzultácii pracovníkmi a lektormi ZSVB na Slovensku riešiť konkrétne problémy v dome.

 

Kurimský: Vlastníci sami vnímajú tieto skutočnosti veľmi citlivo. Chuť starať sa o svoj bytový dom vekom už vyprcháva. Najčastejším problémom je práve ľudský faktor: staršia generácia je unavená a nového predsedu jednoducho nemá kto robiť. A tí, čo to robia, často nie sú v obraze – nevedia čo všetko by mali vlastne robiť, aké povinnosti pre nich vyplývajú. Z môjho pohľadu by preto mali mať povinnosť získať nejaký základný prehľad o povinnostiach aj oni. Mnohé veci sa prekrývajú – napríklad povinnosť revízií zariadení, protipožiarne predpisy a pod. – sú rovnaké pre správcov aj SVB. Som toho názoru, že vlastníci v spoločenstvách vlastníkov by prijali povinnosť absolvovať taký kurz, ak by bolo jasné, že je to v prospech ich vlastníkov bytového domu, samotní vlastníci by mali mať záujem o to, aby ich bytový dom viedli kvalifikovaní predsedovia. Toto máme potvrdené aj od predsedov alebo členov spoločenstiev vlastníkov, ktorí náš kurz už absolvovali a boli s ním spokojní, lebo každý z nich sa dozvedel nové informácie.

 

samkova

 

Ako vnímate potrebu získania odbornej spôsobilosti aj pre Spoločenstvá vlastníkov bytov?

 

Hajdin: Môžem povedať iba môj osobný názor. Časť z neho je už v odpovedi na otázku vyššie, ale aj so zohľadnením mojich doterajších skúseností, vypočutia mnohých názorov či už v rámci konferencií, odborných podujatí alebo osobných stretnutí, je možné konštatovať, že aj predsedovia SVB, resp. zodpovední zástupcovia by školenie, ktoré im rozšíri komplexné znalosti o potrebách starostlivosti o bytový dom, jeho prevádzke, údržbe a pod. určite mali absolvovať bez ohľadu na to, či je alebo nie je takáto povinnosť ustanovená zákonom. Absolvovanie primeraného vzdelávania v tejto oblasti má totiž úplne jednoznačné pozitívne dôsledky pri reálnej starostlivosti o bytový dom.

 

Šamková: Vzdelávanie vnímame na ZSVB ako trvalý jav. Preto aj po úspešnom absolvovaní školenia pre predsedov spoločenstiev každoročne organizujeme Odborné semináre v jednotlivých regiónoch Slovenska, kde informujeme o zmenách v legislatíve. Profesijné firmy zase informujú o správnom technologickom postupe pri obnove domu, atď.

 

Kurimský: Pôvodná myšlienka spoločenstva vlastníkov skrýva už vo svojom názve skutočnosť, že sa vlastníci bytového domu rozhodli „gazdovať“ na svojom vlastnom. Ako sa vlastník stará o svoj rodinný dom, tak je myšlienka starať sa spoluvlastníkmi bytového domu o ich spoluvlastníctvo je skvelá vec. Veď kto by sa mal starať o panelák lepšie ako jeho samotní (spolu)vlastníci? Má to však háčik. Dnešná doba už nenesie so sebou len potrebné technické zručnosti a dobrý úmysel. V pretechnizovanom a preelektrizovanom svete sú nutné mnohé „nové“ vedomosti, neustále sa mení legislatíva, predpisy... Generácia, ktoré s entuziazmom začala starostlivosť o bytový dom pred 25-timi rokmi už dnes nevládze a málokde sa nájde mladý človek, ktorého táto práca zaujala natoľko, aby ju robil „naplno“ ako dôchodca, ktorý bol doteraz predsedom. Niet toho, kto by starých nahradil. A k tomu pripočítajme skutočnosť, že v správe pribudli omnoho vyššie nároky na administratívu, elektronické podávanie daňových priznaní, komunikácia pomocou mailov a pod. Spoločenstvá vlastníkov, ktorí si všetko naozaj zabezpečovali doteraz sami a ich predsedovia a členovia rady ostarli – a domy už chradnú. Hľadajú sa riešenia. Bytové domy idú pod správu alebo sa zlučujú do jedného SVB, ktoré môže mať v zmysle zákona 182/93 Z. z. neobmedzený počet bytových domov. A tak položím hypotetickú otázku: ak má spoločenstvo pod jedným IČO napríklad 12 bytových domov – o čo je jeho činnosť iná, ako je činnosť profesionálneho správcu?

 

kurimsky

 

Ak by rozhodnutie bolo na vás, ako by ste si predstavovali obsah, rozsah, prípadne formu kurzu pre spoločenstvá vlastníkov bytov?

 

Hajdin: Reálne príklady z praxe vzdelávacích organizácií, ktoré poskytujú už teraz takéto vzdelávanie, môžu byť dobrý základom akejkoľvek debaty o vzdelávaní SVB. Bližšie by som túto tému ponechal pani prezidentke.

 

Šamková: Jestvujúci forma a obsah školenia pre predsedov spoločenstiev je postačujúca. Pre členov rady v bytových domoch organizuje združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku školenie hlavne z oblasti kontroly hospodárenia a znalostí z technicko-inžinierskej činnosti, bezpečnosti bývania a komunikácie v dome tak, aby ako dozorný orgán vedeli posúdiť a skontrolovať činnosť spoločenstva, či je v súlade so zákonom. Bolo by vhodné legislatívne ošetriť aj vzdelanie zástupcov vlastníkov, ktorí sa rovnako podieľajú na výkone správy v BD.

 

Kurimský: Je z čoho sa odraziť. Odhadnem, že čo sa obsahu kurzov týka, z doterajšieho kurzu by stačilo pre SVB maximum 75 % objemu, možno by stačilo aj 50 %. Je však potrebné, aby vedomosti zvládli funkcionári spoločenstiev vlastníkov tak, ako správcovia. Technické parametre domu ako aj účtovníctvo, právne otázky, revízie – to všetko musia v zmysle zákonov plniť správcovia, ale aj SVB. Možno by som uvažoval o skrátenej verzii kurzu, lebo určite terajší rozsah kurzu pre správcov (rozsah min. 90 hodín) je pre spoločenstvá vlastníkov predimenzovaný.

 

Zhrniem problematiku nasledovne: Samotný Zákon 182/93 Z.z. v par.6 bod 1. hovorí: „Na správu bytového domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len spoločenstvo), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov nezavrú zmluvu o výkone správy....“ takže polemika o tom, či spoločenstvo je - alebo nie je správcom je zbytočná.

 

Ak by sa predseda SVB menil napríklad každé tri roky, čo a ako by bolo treba legislatívne upraviť, aby sa táto skutočnosť ošetrila?

 

Hajdin: Ide o oblasť, ktorú upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý patrí do oblasti pôsobnosti mojich kolegov z Ministerstva financií SR.

 

Šamková: Legislatíva je zákonom už ošetrená, funkčné obdobie predsedu je trojročné. Je možné uvažovať aj o funkčnom období volených orgánov zmenou z 3 rokov na 5 rokov.

 

Bolo by žiaduce, aby došlo k zmenám v Zákone č. 182/1993 Z. z. Zmien v zákone č. 182/1993 Z. z. máme viacej, ale konkrétne ich zdokumentujeme pri návrhu ďalšej novely zákona.