SPRÁVCOVIA BYTOVÝCH DOMOV MAJÚ POSLEDNÝCH 6 MESIACOV NA ZÁPIS DO ZOZNAMU

Správcom bytových domov zostáva už iba polrok na splnenie povinností v zmysle zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o správcoch“) týkajúcich sa zapísania do zoznamu správcov bytových domov, ktorý vedie Ministerstvo dopravy a výstavby SR. O aktuálnej situácii pri zápisoch správcov, očakávaniach na nasledujúci polrok, ako aj o najčastejšie sa opakujúcich problémoch a otázkach sme sa porozprávali s riaditeľom odboru koncepcie bývania a mestského rozvoja, inak aj pravidelným účastníkom našej konferencie Správa budov, Ing. Milošom Hajdinom.

 

  hajdin

 

Pán riaditeľ, máme pred sebou druhý polrok, ku koncu ktorého sa očakáva, že všetky relevantné správcovské spoločnosti budú zapísané v zozname správcov bytových domov. Je to reálne? Je ministerstvo pripravené zapísať všetkých, ktorých sa uvedená povinnosť týka?

Na to je svojím spôsobom veľmi jednoduchá odpoveď. Áno, ministerstvo je pripravené predpokladaný počet subjektov, ktorých sa zápis do zoznamu správcov týka zvládnuť a zabezpečiť splnenie tejto svojej úlohy. Do dnešného dňa (7. júla 2017) máme zapísaných v zozname správcov bytových domov 142 subjektov a ďalších 15 žiadostí je v procese. Celkovo predpokladáme, že počet subjektov, ktorých sa zápis do zoznamu týka, je na úrovni cca 500 až 650 subjektov. Týmto zároveň chcem na tomto mieste vyzvať tých, ktorých sa zápis týka a zatiaľ nepožiadali o zápis, aby si to skutočne nenechávali na poslednú chvíľu. Môže sa totiž stať, a skúsenosť z doteraz predložených žiadostí to potvrdzuje, že ak bude potrebné požiadať žiadateľa o doplnenie žiadosti, resp. bude konanie prerušené z dôvodu nepredloženia kompletných dokladov k žiadosti, nebude žiadateľ schopný stihnúť zákonnú lehotu. V zmysle zákona totiž k 31. decembru 2017 musia byť subjekty zapísané v zozname správcov.

 

Aký dôvod vidíte pri tých subjektoch, ktoré ešte doteraz nepožiadali o zápis do zoznamu správcov a majú túto povinnosť?

Moja skúsenosť z pracovných stretnutí s relevantnými subjektmi, resp. ich strešnými organizáciami, ale taktiež aj spätná väzba od účastníkov konferencií, seminárov a vzdelávacích kurzov mi umožňuje zhrnúť nasledovné dôvody: Po prvé, byť zapísaný v zozname správcov je potrebné až na konci roka 2017, takže máme čas. Po druhé, stále prevláda u mnohých subjektov neodôvodnená obava z možných sankcií, ba dokonca až vyčiarknutia zo zoznamu správcov v prípade skoršieho zápisu, resp. kontrolnej činnosti ministerstva. Po tretie, je možné, že niektoré subjekty riešili viaceré otázky týkajúce sa ich vnútorných procesov, že čakajú až na doriešenie týchto väzieb a následne podajú žiadosť o zápis. Na záver som si nechal ako jeden z dôvodov, ktorý je viac menej úsmevný, obavu, že v prípade skoršieho zápisu do zoznamu bude potvrdenie o absolvovaní odborného vzdelávania skôr „exspirovať“, čo samozrejme nie je pravda.

 

Exspirovať? Ako si vysvetliť túto obavu?

To by som aj ja rád vedel....avšak podľa osobných rozhovorov viem uviesť, že viackrát bola práve otázka platnosti potvrdenia o absolvovaní odborného vzdelávania predmetom obavy, že platnosť tohto osvedčenia je limitovaná, pričom začiatok obdobia jeho platnosti je naviazané na zápis do zoznamu správcov. To samozrejme nie je pravda, osvedčenie nemá v tomto momente žiadne časové obmedzenie.

 

Kto teda musí podať žiadosť o zápis do zoznamu správcov?

Žiadosť o zápis do zoznamu správcov bytových domov musí podať každá fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba, ktorá vykonáva alebo má záujem vykonávať správu bytových domov.

 

Čo sa chápe pod pojmom bytový dom?

Pre účely nášho zákona vychádzame z definície bytového domu v zmysle zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, kde sa bytovým domom rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 

Zároveň je nutné upozorniť, že žiadosť o zápis do zoznamu správcov musí podať aj osoba, ktorá spravuje budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty.

 

Často sa v podnetoch, ktoré prichádzajú k nám do redakcie objavuje otázka, či sa podmienky zákona o správcoch vzťahujú aj na predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a či teda aj oni musia byť zapísaní v zozname správcov?

Tu treba jednoznačne povedať, že nie. Zákon o správcoch sa nevzťahuje na predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov ani na spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 

Dokedy musí správca podať žiadosť?

Podmienky pre zápis do zoznamu správcov bytových domov je potrebné splniť do 31. 12. 2017. To znamená, že správca musí byť zapísaný najneskôr k 31.12.2017. Je potrebné znovu upozorniť, že po doručení úplnej žiadosti, pričom zdôrazňujem slovíčko úplnej, má ministerstvo 15 dní na zapísanie správcu do zoznamu správcov a na vydanie osvedčenia o zapísaní. Túto lehotu treba vziať na vedomie pri podávaní žiadosti o zápis do zoznamu.

 

Ak ako správca nie som zapísaný v zozname správcov, dokedy môžem vykonávať túto činnosť bez zápisu?

Považujem za dôležité poukázať skôr na následné skutočnosti. V prípade, že správca nebude k 1. januáru 2018 zapísaný v zozname správcov, všetky zmluvy o výkone správy účinné pred 1. ­januárom 2018 uzatvorené týmto správcom, zanikajú najneskôr k 30. júnu 2018. Pevne verím, že všetky subjekty, ktoré podnikajú v oblasti správy bytových domov, si plne uvedomujú tieto skutočnosti a že si svoje povinnosti splnia tak, aby sa vyhli zániku svojich existujúcich zmlúv.

 

Teraz niekoľko praktických otázok, ako a kde sa podáva žiadosť?

Žiadosť sa podáva písomne vyplnením príslušnej žiadosti o zápis do zoznamu správcov, ktorý je možné nájsť v príslušnej vyhláške, prípadne existuje aj možnosť elektronického vyplnenia žiadosti na portáli www.zoznamspravcov.sk, pričom po elektronickom vyplnení žiadosti je túto potrebné buď vytlačiť, podpísať a spoločne s príslušnými prílohami zaslať na adresu ministerstva, alebo v prípade elektronickej komunikácie takúto žiadosť podpísať zaručeným podpisom a spolu s ostatnými dokladmi doručiť do elektronickej schránky ministerstva.

 

S úsmevom podotýkam, že miestom podania žiadosti o zápis do zoznamu správcov je Ministerstvo dopravy a výstavby SR. Zároveň si dovolím upozorniť, že naše konanie je bezplatné, čiže nie je vyžadovaný žiadny kolok.

 

Prečo s úsmevom?

Viackrát sa stalo, že žiadosť bola zaslaná na iné ústredné orgány štátnej správy, napríklad na Ministerstvo vnútra SR alebo Ministerstvo spravodlivosti SR, ba dokonca niekoľkokrát sa vyskytlo, že k žiadosti bol priložený kolok v hodnote 200 eur, toľko totiž je správny poplatok pri podaní žiadosti o zápis do zoznamu konkurzných správcov. A asi sa zhodneme, že konkurzný správca a správca bytových domov sú dve odlišné činnosti. Ale ako som povedal, je to skôr aj z našej strany brané ako úsmevná príhoda.

 

Ako je to s odbornou spôsobilosťou, je potrebné mať zabezpečenú odbornú spôsobilosť už pri podávaní žiadosti?

Áno. Pre úspešné zapísanie správcu do zoznamu je vyžadované doručenie úplnej žiadosti, pričom jednou z príloh je úradne osvedčený odpis osvedčenia o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu. V prípade nedoručenia tejto prílohy nemôže ministerstvo pristúpiť k zápisu správcu do zoznamu a musí konanie prerušiť. V prípade nedoručenia uvedeného potvrdenia prerušuje ministerstvo konanie na 180 dní, resp. do predloženia požadovaného dokladu.

 

Čo v prípade, ak správca poskytuje svoje služby vlastníkom bytových domov vo viacerých obciach, je potrebné zriadiť viacero kancelárií?

Nie, takúto podmienku zákon nestanovuje. Úplne postačuje jedna riadne zriadená kancelária spĺňajúca podmienky zákona o správcoch.

 

Z viacerých strán sme boli v redakcii konfrontovaní s otázkou, či môže jedna osoba, ktorá absolvovala odborné vzdelávanie, zabezpečovať odbornú spôsobilosť pre viacero správcov?

Nie, jedna fyzická osoba môže v zmysle zákona o správcoch zabezpečovať odbornú spôsobilosť iba pre jednu fyzickú osobu podnikateľa alebo jednu právnickú osobu bez ohľadu na právny vzťah, ktorý k danej osobe má. To znamená, že ak fyzická osoba podnikateľ zabezpečuje odbornú spôsobilosť sama sebe, nemôže ju zabezpečovať ako zamestnanec alebo člen štatutárneho orgánu pre inú právnickú osobu.

 

Čo opačný prípad, môže mať jeden správca aj viacero zodpovedných zástupcov, prípadne zabezpečovať odbornú spôsobilosť prostredníctvom viacerých členov štatutárneho orgánu?

Áno, zákon o správcoch síce vyžaduje aspoň jedného zodpovedného zástupcu, avšak najmä správcom spravujúcim väčší počet bytových domov odporúčame zabezpečovať odbornú spôsobilosť prostredníctvom viacerých osôb súčasne, resp. aby u neho pôsobili (či už ako zamestnanci alebo členovia štatutárneho orgánu) viaceré osoby, ktoré úspešne absolvovali odborné vzdelávanie. Zároveň sa správca takýmto spôsobom vyvaruje prípadnej strate odbornej spôsobilosti, pokiaľ by ju jeden zodpovedný zástupca z rôznych dôvodov nemohol zabezpečovať.

 

Logicky môže vyplynúť otázka, či je dostatok vzdelávacích kapacít na vyškolenie príslušného počtu odborných zástupcov?

Už v čase prípravy zákona o správcoch boli na trhu dve vzdelávacie organizácie, ktoré školili a aj naďalej školia frekventantov. Po prijatí zákona boli v priebehu predchádzajúceho obdobia akreditované ďalšie dva vzdelávacie kurzy zamerané na správu bytového fondu, takže je možno konštatovať, že ich kapacity postačujú pre záujemcov o získanie odbornej spôsobilosti. Dokonca existujúce kurzy aj veľmi dobre geograficky pokrývajú územie našej krajiny. Aby som nerobil niektorému reklamu, zoznam je v prípade potreby dostupný nielen na webovej stránke Ministerstva školstva, vedy, výskumu a športu SR, ale aj na stránke zoznamu správcov.

 

Počas ostatnej konferencie Správa budov sa viackrát objavila otázka kontrolných právomocí Ministerstva dopravy a výstavby SR. Aké teda sú?

Kontrolná právomoc ministerstva a výkon dohľadu v zmysle zákona o správcoch je ustanovený v § 14, pričom jeho predmetom je len splnenie podmienok na zápis do zoznamu správcov a riadne plnenie informačných povinností voči ministerstvu a nie dodržiavanie povinností vyžadovaných osobitnými predpismi pri výkone podnikania.

 

A posledná, ako už ma všetci poznajú, mierne provokačná otázka, v zmysle doterajších skúseností, ale aj smerom k zabezpečeniu vyššej „profesionality“ zabezpečovania správy prostredníctvom spoločenstiev vlastníkov bytov (SVB), neuvažuje sa o zavedení minimálnej odbornej spôsobilosti aj pre predsedov SVB? Veď riziká pri prevádzke a údržbe bytového domu sú rovnaké bez ohľadu na formu zabezpečenia správy.

Priznám sa úprimne, že som čakal niečo v tomto duchu. Na druhej strane je pravdou, že bez ohľadu na formu výkonu zabezpečenia správy, si každý bytový dom zaslúži rovnakú pozornosť a starostlivosť, rovnaké procesy týkajúce sa prevádzky a tiež aj údržby. Je to aj jedným z cieľov koncepčných dokumentov v oblasti bývania. To, že oblasť správy bytových domov je komplexný súbor manažérskych, technických, právnych a ekonomických znalostí sa asi zhodneme. Zároveň považujem za povinnosť uviesť, že aj v oblasti vzdelávania predsedov SVB je možné vidieť veľký záujem o ďalšie vzdelávanie a rozširovanie si svojich znalostí. Zároveň ale, a teraz už iba môj osobný pohľad, pokiaľ nebude všeobecná verejná zhoda a záujem o nastavenie podmienok na zvýšenie odbornej, teda aj profesionálnej znalosti všetkých, ktorí v oblasti správy zabezpečujú činnosti pre prevádzku a údržbu bytových domov bez ohľadu na ich právnu formu, pravdepodobne nebude možné ustanoviť povinnosti týkajúce sa vzdelávania a odbornej spôsobilosti aj pre SVB. Chcem však do budúcna vysloviť moje presvedčenie, že tak, ako doba dozrela do prijatia zákona o správcoch, postupne dozreje aj na komplexnú úpravu zabezpečenia správy ako takej, v kontexte zohľadnenia vývoja spoločnosti za ostatných 25 rokov. Spolu si držme palce.

 

 

Za rozhovor ďakuje Mgr. Eugen Kurimský